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涉房屋买卖合同效力认定的10个裁判要点与观点集成 涉房屋买卖合同效力认定的10个裁判要点与观点集成在房屋买卖的案件处理实务中，房屋买卖合同的效力认定是最重要的内容之一。是否存在房屋买卖合同？房屋买卖合同是否是真实的意思表示？存不存在无权处分行为......法律出版社历时一年多时间，结合最高人民法院和北京、上海、江苏等地法院的民商事审讯资深法官打造的“裁判要点与观点丛书〞之《房屋买卖、租赁案件裁判要点与观点》分册对这些问题进展了深度剖析和全面梳理，现摘录当中10个裁判要点与观点发布如下，以飨读者。涉房屋买卖合同效力认定的十个裁判要点与观点主编丨吴兆祥副主编丨高艳华叶振军▲“裁判要点与观点丛书〞系列法律出版社2016年7月版裁判要点与观点案例索引：徐州市中级人民法院〔2015〕徐民终字第1145号02、虚假房屋买卖合同的推断要点及合同效力的认定【裁判要点与观点】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转状况等方面来进展综合推断。虚假房屋买卖合同无效的缘由在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素精确认定合同效力。案例索引：本局部案例由上海市浦东新区人民法院选送03、购置房屋是否构成好心获得的认定【裁判要点与观点】所谓好心获得，是指无权处分人将动产或不动产转让给受让人，假如受让人获得该动产或不动产时出于好心，那么受让人将依法获得对该动产或不动产的物权。好心获得首先要求受让人主观上必需是好心的。一般说来，好心是指不知情，即不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权利。但是朱某某忽略大意，没有进一步追问装修的状况，以致于未能准时发觉该房当时实际为汪某某装修，从而未能发觉该房屋已经卖给了汪某某，在主观上存在过错。假如购置人在主观上未尽审慎义务，未尽合理疑心，以致应当知道该房屋系无权处分而未能知道，不符合好心获得的要件。案例索引：广东省高级人民法院〔2013〕粤高法审监民提字第132号04、合同条款内容理解存在争议时的认定【裁判要点与观点】当事人签订的合同中，对某一详细事项用法了不同的词语进展表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审讯案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出推断，在此根底上依据老实信誉的原那么，对这些词语加以说明。不能简洁、片面地强调词语文义上存在的差异。案例索引：最高人民法院〔2005〕民一终字第51号〔中华人民共和国最高人民法院公报2006年卷〕05、房屋抵押权存续期间，出卖人〔抵押人〕未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力认定【争议观点】《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。〞对该规定应当如何理解，司法理论中有以下观点：第一种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同肯定无效。其次种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。第三种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效，买受人可以获得抵押房屋的全部权，但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力，实现对抵押房屋的优先受偿。第四种观点认为，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主见合同无效的，不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋全部权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人担当相应的违约责任。房屋抵押权存续期间，出卖人〔抵押人〕未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同商定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋全部权转移登记，买受人可以恳求解除合同。买受人同意并可以代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当帮助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋全部权转移登记手续。【最高人民法院民一庭看法】房屋抵押权存续期间，出卖人〔抵押人〕未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同商定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋全部权转移登记，买受人可以恳求解除合同。买受人同意并可以代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当帮助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋全部权转移登记手续。案例索引：案例源于《民事审讯指导与参考》总第45辑06、隐名购房协议〔借名买房〕的效力认定【裁判要点与观点】