项目二确定土地估价原则与估价程序.pptVIP

中心地理论—克里斯塔勒 （1）几个基本概念 （2）假设条件 （3）六边形市场区 （4）市场等级序列 （5）中心地体系的基本模型 市场原则——K=3 交通原则——K=4 行政原则——K=7 第三十页，编辑于星期一：二十一点 六分。 四、区位理论在土地估价中的作用 1、区位是决定城市土地利用价值的重要因素; 2、区位是衡量地租、地价的主要标尺。 因此，以区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。 第三十一页，编辑于星期一：二十一点 六分。 第三节 土地市场理论 基本要求 掌握：土地供给与需求的特征。 熟悉：土地供给的种类与方式，土地需 求的种类与方式，土地供需平衡原理。 了解：我国土地供需关系的特点。 第三十二页，编辑于星期一：二十一点 六分。 一、土地的供给 1、土地供给的涵义含义 土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。 2、土地供给的特征 土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零；土地的经济供给是有弹性的。 3、土地供给的方式： 土地的自然供给：是指土地自然固有的可供人类利用的部分。 第三十三页，编辑于星期一：二十一点 六分。 制约土地自然供给的因素主要有： ①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件； ②资源条件；可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，水资源等； ③交通运输条件。通过某种交通工具可以到达。 土地的经济供给：是指土地在自然供给及自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。 影响土地经济供给的因素主要有： ①土地的自然供给量。这是土地经济供给的基础和前提。 ②人们利用土地的知识和技术水平。 ③交通运输条件。交通运输条件改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且运输成本降低，因而增加土地的经济供给。 ④土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。 ⑤社会需求。土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。 第三十四页，编辑于星期一：二十一点 六分。 二、土地需求 1、涵义：土地需求，是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。 2、特征：土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。 人类对土地的需求，是人们对生活资料的需求所引起的；人们对生活资料的种类、数量和质量的多少或者高低，直接影响着土地需求的程度。 3、影响土地需求的因素主要有： ①人口变动。人口增加将导致对土地需求的增加； ②经济发展状况。经济景气，对土地的需求增加。 ③人类利用土地的知识和科技水平。利用土地的知识越多，科技水平越高，土地需求就会增加。 2、土地需求的种类：作为生产要素的土地需求；作为投资的土地需求；混合性土地需求。 第三十五页，编辑于星期一：二十一点 六分。 3、土地需求的种类 ①作为生产要素的土地需求； ②作为投资的土地需求； ③混合性土地需求； 第三十六页，编辑于星期一：二十一点 六分。 三、土地供需平衡原理 土地供求关系是指土地经济供给与人们对某种土地用途需求之间的关系。 因为自然供给是无弹性的，土地资源的总供给是受限制的，总供给量有一个极限值。但由于土地用途具有多样性，且可以相互转换，人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求，这种经济供给可以扩大或减少(有弹性)，但最终受限于总的自然供给量。 土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地价格，土地价格影响土地的供求关系。 土地市场的供求机制是决定地价的主要因素之一，供不应求，地价上涨，供过于求，地价下降。 第三十七页，编辑于星期一：二十一点 六分。 四、房地产需求（补充） （一）、概念：房地产的需求，是指消费者(买者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且有能够购买的数量。 形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买； 二是消费者有能力购买。 第三十八页，编辑于星期一：二十一点 六分。 第二章 土地估价的基本理论 本章主要内容： 1、? 地租理论 2、? 区位理论 3、?土地市场理论 4、?土地报酬递减规律 重点及难点 1、地租的本质、类型 2