南国水乡电梯洋房推盘策略课件.pptx

2013年南国水乡电梯洋房推盘策略;;一、市场研判;供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大;年最大去化套数在544套，去化面积在6.5万平米;价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力;项目所处区域为宁乡的房价的低洼之地;2012年，多层均价稳定2800-2900元/平米，电梯房均价在3500-3700之间徘徊。;新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型;140平米以上产品，市场需求相对较少;144平米以上产品，供给少，去化少。;二、典型项目大户型产品项目销售情况 ;爱琴湾;星河绿洲;绿地中央花园;兆基君城;三、项目本体分析;1.相对地理位置好，临二环路，离交通口岸，南站近，非城市热点区域 2.南城最美楼盘、步梯房、纯简欧风格、拥有500米芙蓉渠与入口广场 3.多节点休闲广场、相对大气的入户大堂、 4.112套电梯洋房大宅，532套步梯房 5.已拥有410余批业主，登记来访3900组，全现房发售 6.客户以第一次置业为主，客户认知形象不高 7.市场上质量口碑不理想 8.产品面积相对市场主流需求偏大 9.细节品质欠缺 ;电梯洋房：改善型产品与区域第一次置业形象矛盾;户型面积区间：48套144平米以下，64套144平米以上，涉及契税缴纳4%的问题;改善型户型：带超大入户花园，157平米户型设主卧套房;形象高端项目外，大户型供应多，大户型价格弹性大3300-5200元/平米，去化与形象价格相关;项目分析总结：如何利用项目优势，持续保证项目的销售速度;四、客户研判;客户特点：价格敏感度低，注重身份、面子、注重居住的生活享受;五、面临的压力与机会;压力;机会;六、核心问题的界定; ;七、解决方案;一句话： 必须高举高打，全新树立项目形象;解决策略： 何谓高举？ 1.高举价格的旗帜，树立价格标杆，引起市场关注。如7号栋东端头均价定5000元/平米，其他产品整体均价定4000元/平米。;均价分布与推货：先推7号栋和19号栋 ;解决策略： 何谓高举？ 2.高举形象的旗帜，重新树立市场对南国水乡的认知，使7层电梯洋房的高端形象认知深入市场。 案名：御岸 形象示意： 主题：中国●宁乡7层亲水电梯大邸 仅112席 渠道：户外树形象、DM单封锁车辆、???视专题、报纸、网络全新产品解读 推广分两阶段：第一阶段：仅上形象画面与电梯房单独案名，不上电话、不上南国水乡案名，时间周期1个月。 ;解决策略： 何谓高举？ 2.推广第一阶段：邀请业内人士参观、以及媒体参观、初步报楼王均价5000元/平米；网络请枪手炒作，发布5000元的价格信息，同时由报社、电视做董事长专访谈产品开发理念，释放价格。 全城第一阶段大扫除，形象DM全城派发。短信全城投放，每次30万3次。 推广第二阶段：上形象、上电话、上地址 项目正式发售，主题112席亲水电梯洋房隆重上市，前30席，最高减10万/套。 户外更新，电视专题片，报纸夹报、DM单全城派发，网络持续炒作 电话全面CALL客。短信全城投放、每次30万、共4次。 去化目标：25-30套，均价3900元/平米 ;37;38; 第一阶段上演悬疑片：只炒作产品，解决产品高端性以及价格的认知 第二阶段：通过高折扣的方式，让客户觉得物有所值 采用爆破式的媒体投放，使得产品认知达到全方位的渗透 ;八、执行体系; 前30席，直减10万/套;项目