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第九部分：物业维修养护计划及实施 含物业维修养护管理、共用部位的维修与养护、共用设施设备的维修与养护等。 学习文档 注： （１）、物业管理方案的内容，必须以拟管物业的具体情况来确定，同时也应综合考虑使用者对物业管理与服务的需要； （２）、物业管理方案同时也要充分体现物管企业自己的优势与特色。 学习文档 学习文档 《物业管理理论与实务》教学课件 主讲人： * 学习文档 物业管理方案制订（补充） 本章主要讲解二个方面： 1、方案制订的方法； 2、方案应包含的主要内容； 学习本章的目的： 1、充分掌握物业管理方案的重要性。 2、通过学习会根据方案的基本内容制订一个物业的管理方案。 学习文档 第一节 物业管理方案制订前的准备 一、进行拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查 1、对拟管项目进行全面调查研究： （1）、调查研究的主要内容有： ①、项目的位置 ②、项目的面积：占地面积 、建筑面积 （包括③、居住面积、公用面积、绿地面积、经营服务面积等） ④、项目建筑情况：建筑结构、质量状况、 学习文档 技术等级、管线布置等。 ⑤、配套及附近设施状况：已通达公交车次、小区班车。 ⑥、消防、安保、清洁等设施状况。 ⑦、项目性质及特色：高档物业、住宅小区、花园别墅、经济适用房等；是否是文化居住区、高新技术开发区等 。 ⑧、政府的支持、扶持与介入程度； ⑨、开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 ⑩、周边环境状况 学习文档  2、项目调查研究的主要方法： （１）、实地考察法 （２）、信息收集法 （３）、政府公布法 学习文档 二、对项目区域内人员对物业管理与服务的需求状况调查 １、调查内容： ①、住区人员自然情况分析： 如总人口、性别、年龄、职业、学历状况、民族、经济收入等 ②、住区人员需求分析： 物质需求状况、精神需求状况、需求特性等； 学习文档 三、对竞争对手的企业情况进行调查 １、竞争对手总体情况的调查： 如项目有多少竞争对手、其分布如何？在本项目中具体的竞争对手是谁？ ２、竞争对手能力调查： 对手的资金情况如何？周转是否通畅？已管物业的规模有多少？管理业绩如何？竞争者以往成功的技巧是什么？ ３、本企业同竞争者竞争成功的机会有多大？ 学习文档 第二节物业管理方案的主要内容 一、物业管理方案的三大内容： １、物业管理档次 （1）、物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而也决定了物业管理的档次。 （2）、物业管理档次的分类： 一~四级：一级最高，四级最低； 如物业的硬件设施好，管理企业的资质较高，则物业管理档次就应相对较高。 否则就应下调管理档次。 学习文档 。 注：物业管理档次是制定物业方案的基础；管理档次的不同，决定了管理与服务的项目、标准及收费的不同。 （3）、问题的思考： 一个物业的管理档次，到底是由物业公司决定？还是由开发商决定？还是由业主代表大会或业主管理委员会决定？ 学习文档 2、物业管理服务的标准： 该项目包括： （1）、物业管理企业应对目标物业实施的管理与服务项目； 如企业对物业的常规服务内容、便民服务项目、多种经营品种等； （2）、物业管理企业对相关服务内容应达到的要求（量化标准）。 学习文档 本内容是制订方案的重点和难点，也是要点。 确定物业管理服务项目与服务质量时， 一要与当地的地方性法规相对应。 二要与企业自身的实力相匹配。 三要与物业业主的需求对等。 学习文档 3、物业管理财务收支预算 （1）、测算物业管理费 根据物业管理服务档次，确定物业服务人员总人数； 根据所提供的服务内容，进行物业管理费测算； （2）、进行收支预算： 全年收入的总额＝管理费收入+多种经营收入+其它收入； 学习文档 全年支出＝员工工资+福利+办公费+维修费+保险费+税费+预留费等 （3）、费用分摊： 根据业主所占物业的份额，相同物业按比例分摊物业管理相关费用。 （4）、建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。 学习文档 第三节 制订物业管理方案 的基本方法 1、制订方案的主要步骤： （1）成立方案制订的工作机构：如企业领导、工作人员、特聘顾问； （2）培训人员 （3）经费、设备、资料等准备 （4）项目使用人需求调查 （5）研究分析调查资料 学习文档 （6）确立物业管理档次 （7）确定管理目标、主要措施、管理项目的具体内容 （8)经费测算 （9）草拟方案文本 （10）向专家顾问征询 （11）送公司领导审阅 （12）修改、研讨、再修改 （13）可行性研究后定稿 （14）实施、反馈 学习文档 2、方案制订的方法 （1）、经理意见法： 以公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容； （2）、专家意见法： 由所聘专家对方案进行概括，给出基