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第四节 财务预算 (1） 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； (2） 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； (3） 绿化管理费； (4） 清洁卫生费； (5） 保安费； (6） 办公费； (7） 物业服务企业固定资产折旧费； (8） 物业服务企业酬金（企业合理利润）； (9） 法定税费。 一、物业管理服务成本和费用的主要内容 学习文档 二、 物业管理服务成本和费用的测算方法 （一） 每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用 P = ∑Xi(i=1,2,3,……)/S P：表示每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用标准，单位为元/(月·m2)； Xi：表示各项（如：绿化、保安、维修、人员工资等）成本和费用，单位为元/月； i：表示各分项项数；（在具体测算中，我们可以根据实际情况和要求来细分。） S：表示总建筑面积，单位为m2。 学习文档 （二）分项测算 （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 X1=所有人员月基本工资＋各项福利＋各项保险＋服装摊销＋其他补贴等 （2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费 X2=设施设备保养费＋易损件更换费用＋小修费等 单位为：元/月 （3）绿化管理费 X3=月用化肥＋农药＋工具摊销＋绿化用水等 单位为：元/月 （4）清洁卫生费 X4=月用清洁用品＋清洁用水＋工具摊销＋垃圾清运费＋消杀用品等 单位为：元/月 学习文档 （9）法定税费 X9=营业税＋城市建设维护税＋教育附加费＋其他税费 其中：营业税、城市建设维护税、教育附加费“两税一费”合计税率为﹪，这是物业管理管理企业最主要的税费。所以： X9=（X1＋X2＋……X8）﹪ 单位为：元/月 通过分项计算，把X1至X9合起来再除以总建筑面积，我们就能得到每平方米建筑面积所需的物业管理服务成本和费用了。 学习文档 第五节 财务核算和财务分析 物业服务企业的会计科目 物业服务企业的会计报表 按财务核算单位和部门分别立帐核算 核算规范化 原始凭证的审核 空白凭证的管理 核算时效 一、财务核算 学习文档 （5）保安费 X5=月保安器材摊销＋保安器材维护费＋保安人员住房租金等 单位为：元/月 （6）办公费 X6=月交通费＋通信费＋书报费＋低值易耗办公用品费＋办公用水电等 单位为：元/月 （7）物业服务企业固定资产折旧费 X7=固定资产总额/（折旧年限×12月） 单位为：元/月 （8）物业服务企业酬金（企业合理利润） X8=前7项之和×利润率 其中：利润率各地根据实际情况确定，一般控制在5～10﹪之间。 单位为：元/月 学习文档 二、 财务分析 （一）财务分析的主要内容 资金来源、筹措与使用分析 成本和费用分析 利润分析 服务经营情况的分析 学习文档 （二） 财务分析 的分析 1、比较分析法 2、比率分析法 ① 偿债能力指标 ② 营运能力指标 ③盈利能力指标 学习文档 案例1： 朱先生第一批住进新买的房子后，交物业管理费时发现，收费标准比原来买房时定的标准多了1元，物业服务企业的解释是，还有一部分房子没有卖出去，那部分房子的应分摊的物业管理费就要暂时由已入住的业主来承担，因为已入住的这部分业主是楼宇公共部位公共设施的完全使用者。待房子都卖出去了，再重新分摊到每户业主身上。讨论： 1．这种处理办法合理吗？ 2．业主有义务来承担这部分空置房的物业管理费吗？ 3．应由谁来承担这种空置房的物业管理费？ 学习文档 复习题： 1．物业服务企业属于我国现行的哪类产业？它有哪些特点？ 2．物业服务企业的财务管理执行哪类企业的财务制度？ 3．专项维修资金指的是什么？ 4．国家对物业服务企业会计核算是如何规定的？ 5．物业管理服务成本和费用由哪些内容组成？ 6．物业服务企业主要的纳税有哪些？ 7．财务分析包括哪些内容？ 8．物业管理费可以提前几年预收吗？  学习文档 第十一章 各种类型物业的物业管理 第一节 住宅小区的物业管理 一、住宅小区的概念和特点 （一）住宅小区的概念 住宅小区---指按统一规划、综合开发、配套建设和统一管理的原则开发建设的，具有比较齐全的公共配套设施，且建筑面积达到一定规模，能满足业主正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界限所围成的相对独立集中的生活区域。财务管理是依据相关法律法规和制度对企业资金的筹集、投放和分配的财务行为的一种管理。 学习文档 （二）住宅小区的功能 居住功能 服务功能