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江枫园教工宿舍物业管理服务费测算 瑞达物业管理有限公司 主讲人： 学习文档 小区建筑分布情况 建筑总面积计算表 楼号 户1 户2 户3 户4 建筑面积 1号楼 60 70 0 0 2340 2号楼 60 70 0 0 2340 3号楼 55 55 0 0 1980 4号楼 80 90 0 0 2040 5号楼 80 90 0 0 2040 6号楼 55 55 0 0 1980 7号楼 58 58 0 0 2088 8号楼 60 70 0 0 2340 9号楼 40 40 40 40 960 10号楼 70 80 0 0 2700 11号楼 70 80 0 0 2700 12号楼 70 70 80 80 6000 高层 90 100 110 120 7560 集体宿舍 6层，一层6户、30M2/每套； 1080 高层车库面积 1120 地上建筑总面积 38148 地下建筑总面积 80个车位每个14平米 1120 总建筑面积 39268 *注：0为该户不存在 学习文档 一、小区概况　　江枫园教工宿舍为普通住宅、高层住宅小区。由瑞达物业服务公司对小区实行统一、专业的物业管理。 1、小区技术经济指标 学习文档 2、小区用地规划 学习文档 3、小区建筑面积分配 　 ㎡，其中配套公共建筑面积0.483万㎡。住宅建筑面积2.554万㎡，其中高层（18层）1栋，7596㎡，多层（5.6层）12栋38148㎡。 学习文档 二、物业服务费测算 1.人员编制和基本工作标准 注1：副经理 部门经理 负责维修、绿化与保洁、保安与车辆管理、小区公共事务； 注2：按7000㎡㎡，设置绿化工2人； 学习文档 费用测算 注1：按当时政策测算； 注2：服装费按平均500元/人年计算，15625万元； 学习文档 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 　采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/㎡计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计提，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%计提。 维修保养费=[（1000元/㎡*15%）/25年*12月]*40%=0.2元/月㎡ 　　 对高层建筑的电梯按规定另行收费。最后另行计算。 学习文档 3、绿化管理费 注1：杂草清运费由环卫公司承包，每年万元； 学习文档 4、清洁、卫生费 注1：化粪池2个青掏费由环卫公司承包，每年2万元； 注2：垃圾外运费由环卫公司承包，每年6.5万元； 注3：其他费用包括使用外来工的暂住证费及不可预见费等； 学习文档 5、保安费 注1：保安员每人每年投保2万元人身意外伤害险，费率4‰； 注1：房租按16元/㎡月； 学习文档 6、办公费㎡=㎡ 7、固定资产折旧费 固定资产总额为15万元,平均折旧年限为5年,则 ㎡=㎡ 8、利润 　　　利润率取8%,则 　　　利润=1.5818*8%=㎡ 9、法定税费 　　　为前八项的5.5%,则 　　　利润=(前八项之和)*5.5%=1.7088*5.5%=㎡ 学习文档 10、合计 学习文档 11、小区多种经营收入的补贴 （1）停车费收入补贴 　　　　180个车位，200元/月，共计3.6万元。1/3共计12000元补贴物业管理费。 （2）维修养护基金利息的补贴 　　　　此项补贴为2000元/月。 上述二项之和为： 　　　　+0.2=万元/月 分摊到每平方米建筑面积为 0.366元/月㎡ 　　　　　　　 1.803-= 1.434元/月㎡ 注:专项服务和特约服务略 学习文档 高层电梯费计算 电梯费收取 对高层一楼二楼不收取电梯费3-18层收取电梯费。每户每年收取300元，每年5000元维修费 折合电梯=（300*16*4+5000）/（12*8680）=0.232元/㎡ 学习文档 总结 高层综合物业管理费=1.434+0.232=1.666元/㎡ 普通单元（含高层 1 2层住户）综合物业管理费=1.434元/㎡ 学习文档