物业管理成本测算.pptVIP

多层:一级为元/(平方米/月);二级为元(平方米/月);三级为元(平方米/月)。 高层:一级为元(平方米/月);二级为元/(平方米/月);三级为元/(平方米/月)。 写字楼:一级为元/(平方米/月);二级为元/(平方米/月);三级为元(平方米/月)。 工业厂房:一级为元/(平方米/月);二级为元/(平方米/月);三级为元(平方米/月)。 e. 深圳市面上一些物业管理公司的单位人工成本（5万平方米以下时） 学习文档 (2)设备管理成本的控制 1)设备成本的控制思路 a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作： 设备年度大、中修计划的制定； 设备月度、季度维修计划的制定； 设备运行日志的记录和控制。 学习文档 b.特别应抓好设备的日常养护工作。 养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右，设备是养出来。 学习文档 c.多小修、及时修、尽量避免大修 设备养护的再好，总会有损坏，“坏了”就要修，但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的，如果置之不理，永不了多久，就会由此“关联”引起大的设备故障。因此，午夜管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行！”设备坏了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复，“多小修，及时修，尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则 学习文档 2)设备成本的分类 a.设备运行成本 b.设备维修、养护成本 3)设备成本控制指标 a.单位运行成本 元/（台.月）或 元/（平方米.月） b.单位维修养护成本 元/（平方米.月） 学习文档 4)深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准（5万米以下） ? 一级 二级 三级 多层 0.20—0.30 元/（平方米.月） 0.15—0.25 元/（平方米.月） 0.10—0.20 元/（平方米.月） 高层（不含电梯、中央空调） 1.15—1.70 元/（平方米.月） 1.40—1.60 元/（平方米.月） 1.30—1.50 元/（平方米.月） 学习文档 (3)其他成本控制 1）成本控制思路 a.通过目标管理法来控制成本，即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本。 b.通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本。 2）控制指标 单位管理成本为 元/（平方米.月） 学习文档 (4)房屋的大修周期 1）砖木结构：12—15年 2）砖混结构：15—20年 3）钢筋混凝土结构：20—25年 4）瓦屋面及外墙：15年 5）平面屋：5—8年 6）外门窗及油漆5—6年 7）外墙粉刷：3—5年 8）水电设备：5年 9）室内装修：5—8年 10）中修按上述周期的1/2至2/3计算 11）小修案中修上述周期的1/5至1/4安排 12）房屋头三年的小修与养护频率要低 学习文档 二、成本控制的原则与程序 1、全面控制原则 2、讲求经济效益原则 3、责权利相结合原则 4、例外管理原则 学习文档 三、成本的日常管理 （一）利用物业管理周期理论进行成本控制 任何物业都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应，物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。 在物业管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同。一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本开支必然较多；在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少；而在“衰退”期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。所以，利用物业管理周期理论，有助于了解物业管理成本支出的周期性特点，对加强物业管理成本的控制有重要的现实意义。 学习文档 （二）严格实施预算的凭证控制 物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。具体而言，就是根据成本预算，为各责任中心设立记载成本指标的费用手册，每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使责任部门随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发生支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。 学习文档 （三）建立健全费用开支与报销审批制度 物业管理企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点，制定自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支，由责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。 对于每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证