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PAGE 2 物业公司项目驻场顾问工作方法 　　物业公司项目驻场顾问工作方法  　　项目驻场顾问远离公司，有时不单扮演咨询顾问角色，还承担了管理处主任角色。工作千头万绪，只有建立一套科学的工作方法，才能确保任务完成。  　　调查研读--制定咨询实施细则/物业管理过程方案--咨询服务实施/物业管理过程实施--检查—处置改进 即( R-P-D-C-A )的工作方式，将会助驻场顾问取得事半功倍的工作效果。  　　一、调查研读  　　任何咨询工作的开始，源自对项目事实的收集，没有调查就没有发言权。  　　1、掌握项目现场情况  　　⑴掌握开发商公司的基本情况，如公司名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、企业资质、组织架构，人员配置情况等；  　　⑵发展商在地产行业的知名度，开发经验是否丰富；  　　⑶发展商对物业管理了解的程度；  　　⑷该项目工程设计单位、监理单位、施工单位名称及联络方式；  　　⑸研读项目策划书/营销策划书、图纸、施工组织设计等资料文件；  　　⑹熟悉现场，掌握项目实际进度、质量等情况；  　　⑺了解业主/准业主情况。  　　2、掌握当地市场情况  　　⑴熟悉项目的地理位置及周边环境情况，了解当地风俗、居住习惯；  　　⑵收集当地的政策法规及相关行业信息；  　　⑶考察当地物业管理现状，收集当地物业管理服务标准、人员配备、劳动力价格、能源价格。  　　3、掌握发展商需求  　　经常与发展商沟通，了解其主要人员的想法、观点、意见、期望、需求及潜在的需求等。  　　4、发现项目客观存在的问题  　　通过对大量事实的研究，可以发现项目现状与预期状况的差别，分析产生差别的原因，找到存在的问题。  　　二、吃透“两书”精神，制定“咨询实施细则”与“物业管理过程实施方案”  　　“项目咨询规划”书是开展物业管理顾问咨询工作、最终完成合同目标的指导性文件。  　　其运用系统方法，在宏观上构造了咨询工作的模式，目标指标框架，及控制方法，是指导咨询顾问工作的纲领文件，相当于项目的“初步设计”。“咨询实施细则”是进行咨询工作的“施工图设计”。它是在“项目咨询规划”的基础上，对咨询工作“做什么”、“如何做”的更详细的具体化和补充。要实施咨询服务，必须编写“咨询实施细则”，一般由驻场顾问负责编写，报公司咨询部备案。  　　“物业管理策划与设计”书是系统描述项目物业管理未来景象的文件，是指导物业管理工作的纲领文件，相当于项目的“初步设计”。“物业管理过程实施方案” 是进行物业管理工作的“施工图设计”，是解决物业管理某一专项工作“做什么”、“如何做”的文件。如针对接管入伙工作的“接管入伙方案”，针对消防演习的“消防演习方案”。该文件由驻场顾问编写，报公司咨询部备案，提供给物业管理商实施，或亲自组织实施。  　　“咨询实施细则”与“物业管理过程实施方案”编写应从事实入手，全面的分析项目存在的问题及潜在的问题，形成“问题树”，逐一制定对策。确保“你的解决办法适合你的客户。”  　　三、咨询服务实施与物业管理过程实施  　　驻场顾问咨询服务工作内容一般有：诊断体系问题；量身制作体系文件；写方案、建议书、答疑，指导、培训、实操演练；跟踪整改建议落实情况等。工作应严格按“项目咨询规划”、“咨询实施细则” 要求进行。  　　承担管理处主任角色的驻场顾问，应以“物业管理策划与设计”书、我司的管理体系文件为依据，进行物业管理的计划、组织、领导、控制工作。其工作方式可以和我司全委项目相同，但应注意讲究策略及灵活性。  　　四、检查效果  　　顾问效果会投射到物业状况、管理状况上，物业管理状况的好坏亦会投射到物业状态上，三者关系是有机的，相互关联的。只有通过对三者进行全面的检查，才能有效的评价顾问工作的绩效。  　　1、顾问效果  　　驻场顾问应经常自问：项目问题解决了吗？客户学会了吗？素质提高了吗？可以独立运行了吗？项目产生效益了吗？客户对我司的工作满意吗？应通过检查获取顾问效果信息，确  　　定阶段咨询工作目标是否完成。  　　2、物业状态评估  　　可按我司《程序文件》QR-040-01《物业状态评估表》定期进行检查。  　　3、管理状态评估  　　可按我司《程序文件》QR-040-02《管理状态评估表》定期进行检查。  　　五、处置、改进  　　对于检查发现的物业硬件存  在的问题、物业管理存在的问题、顾问工作存在的问题，驻场顾问应制定预防/纠正措施，难以解决的问题应反映到公司由专家共同研究解决。  　　驻场顾问应定期总结工作经验，吸取失败教训，形成书面文件。通过