城投公司参与新区开发的运作模式.docx

城投公司参与新区开发的运作模式 现代集团城市投融资部 李 闯 【摘要】 新区开发在解决城市规划与远期发展、城市形象建构、城市价值提升等问题 上起到重要作用。从目前参与新区开发主体看，主要以城投公司为主。因此，对 城投公司参与新区开发的模式进行分析显得尤为重要。 本文从城投公司参与新区 开发需要注意的问题、发展要素、以及开发模式等角度进行了详细阐述。 随着我国投融资体制的改革创新， 新区的开发主体也由以政府开发为主逐渐 向多元化的开发主体转变， 但大多仍通过投融资平台进行。 同时， 城投公司是伴 随城市建设发展起来的， 深度参与了城市建设的全过程， 积累了丰富城市建设经 验和能力， 随着城投公司转型需要， 越来越多的城投公司涉足新区开发。 如何提 高城投公司在新区开发中的融资能力，实现城投公司与新区开发的可持续发展， 这与城投公司参与新区开发的模式及业务选择密切相关。 一、城投公司参与新区开发需要注意哪些问题？ 首先， 应明确城投公司与政府的关系。 为了使城投公司的各项工作目标明确、 责权利清晰、运行高效，保证公司的管理水平和投资效益。 1）城投公司与政府 应界定清晰新区开发的运营管理模式、 结构及各相关主体的工作职责， 避免在新 区开发中出现扯皮、 推卸责任等问题； 2）城投公司应保持独立的市场主体地位， 避免政府过度干预而影响新区开发的运行效率； 3）应合理确定城投公司与政府 在新区开发中的收益分成模式， 确保城投公司的投资收益， 实现城投公司的可持 续融资。 其次， 城投公司应注重自身经营能力的培育。 城投公司作为新区的开发主体， 同时也是新区的融资主体， 公司的经营能力直接关系到公司的融资能力， 进而影 响新区的开发效率和开发进度。 因此， 城投公司应依托新区开发， 积极拓展经营 业务范围， 实现多元化经营。 城投公司经营业务的拓展应沿着区域开发价值链进 行前后向一体化延伸以及相关多元化拓展， 如土地一级开发、 房地产开发、 物业 经营、水、煤气管网经营、产业园区的物流经营等。 再次， 城投公司参与新区开发需提前做好谋划。 新区开发是一个规划、 资金 筹集、招商策划、运营管理等多因素综合运作的系统工程，而且规模较大，往往 是集一个城市或地区之力进行， 科学合理的发展规划不仅能使新区开发从传统的 粗放型土地开发思路， 向各类资源整合的集约型开发转化， 还能使政府从注重政 绩转变为注重城市经营的实效， 提高新区开发建设的集约化与效益化水平。 发展 规划工作具有较强的专业性和复杂性， 新区开发的思路及模式进行系统设计， 资金的使用成本和提高新区开发效率， 开发时序，即投融资规划。 需要由专业的机构或团队对城投公司参与 才能做到全程的高效运营。 另外， 为降低 城投公司还应合理确定新区的建设规模和 愿景与现实的差距 现状分析 问题界定 公司发展历程 领导者期望 外部机会 战略定位 资源与能力 主导产业选择 各业务增长 路径选择 业务战略 投融资战略 管理模式 设计 各业务发展 模式选择 投资需 求测算 融资方 式测算 图 1：现代集团关于城投公司参与新区开发战略规划研究框架 二、城投公司参与新区开发的发展要素有哪些？ 1、城投公司参与新区开发的发展要素首先是产业选择。城投参与新区开发 离不开土地运作。 但是， 仅仅依靠土地经营已经不能适应新区发展的需要， 也不 能满足城投公司作为现代市场主体的需要。在通过土地经营获得原始积累以后， 根据自身体制机制的特点， 围绕主导产业的有限相关多元化， 向具备产业化运作 条件的新区基础设施经营等资源垄断型产业， 以及以房地产为代表的核心专长性 产业进军是许多城投公司的成熟做法。 2、城投公司期望借助新区开发获得的快速发展和能级跃迁更要借助资本经 营的力量。 资本要素比土地更有灵活性、 流动性和增值性， 比劳动要素更具先决 性