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房地产企业成本核算和扣除实务 1．土地成本的分配 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 共同成本的分配 2．公共配套设施开发成本 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 3．借款费用 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 4．其他成本项目 其他成本项目分配法由企业自行确定。 共同成本的分配 1．通过市场正常购买的土地使用权 计税成本=购买价款+契税+相关交易费用 2．接受别的企业（单位）以股权形式投入的土地使用权 计税成本=市场公允价值+相关税费+（-）补价 土地使用权的计税成本问题 3．对方企业（单位）以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： （1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 土地使用权的计税成本问题 3．对方企业（单位）以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： （2）换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 土地使用权的计税成本问题 不论会计如何处理，预提费用一般不得作为计税成本扣除，仅有以下三项可以预提并税前扣除： 1．出包工程款 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 预提费用的核算与扣除问题 2．公共配套设施建造费用 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3．报批报建费用、物业完善费 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提，如企业承担的物业管理基金、公建维修基金等。 预提费用的核算与扣除问题 3成本策划: 成本的理财与节税 成本核算与税前扣除操作实务 著名财税专家，中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任。中国第一位税务会计与税务筹划博士，中国社会科学院博士后。被业界誉为“用第三种眼光看税收筹划”的奇才。兼任《阳光财税丛书》编委会主任，中经阳光税收筹划事务所首席专家、中财税务顾问网首席顾问。 主讲嘉宾： 蔡 昌/博士 1成本结构 开发项目成本 房地产成本核算的步骤： 1、确定成本对象 2、确定成本项目 3、将成本支出计入成本对象具体项目 4、确定已销开发产品成本 [比较与掌握]：确定成本对象的原则？ 会计核算与税法要求的差异 如何确定成本对象？ 土地征用费及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费 请分析:哪些成本项目可控? 房地产六大成本项目 为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目： 1、土地买价（出让金） 2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费 注意国家相关政策。 土地征用费及拆迁补偿费 7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 8、拆迁补偿支出 9、安置及动迁支出 10、回迁房建造支出 11、农作物补偿费 12、危房补偿费 土地征用费及拆迁补偿费 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 下列费用可否列入前期工程费： 1、报批报建费 2、临时设施费 前期工程费 开发项目