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PAGE 1 PAGE 1 论物业管理行业风险与规避方式 物业管理是一个高学问、高风险的行业。相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业,从无到有,从少到多。目前多数物业管理企业,特殊是新组建的物业管理企业,往往经营规模小、经济实力不强,缺乏抗风险意识,导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布实施两年多来,业主的合法权益越来越受到保障,物业管理企业也纷纷利用《条例》化解或降低各种风险。《条例》规定:物业管理企业未能履行物业服务合同的商定,导致业主人身、财产受到损害的,应依法担当相应的法律责任。长期树立行业风险意识,提高企业抗风险能力,规避经营风险,是物业管理企业增加生存能力和可持续发展的又一关键因素。  一、物业管理风险的表现形式  当前物业管理面临的风险主要有以下表现形式:  1、物业管理的灾难风险 假设一栋房子、一个停车场或是一个机电设备房被烧毁,仅靠物业公司来赔偿,有几家物业公司能赔得起?由于经济基础和财产保险意识两方面的原因,目前在我国几乎绝大多数物业资产都没有购买保险。按目前来看,购买保险对原来微利的物业企业来说,多数物业公司难以承受,况且多数业内人士认为物业公司是受业主委托供应物业管理服务的,相应的物业资产保险也应由业主买单。如此一来,物业管理的灾难性风险因经济等因素还将长期存在。  2、物业管理的服务风险  大凡做过物业管理项目经理人的都有“如履薄冰”的感受,稍不留神,就可能冒出什么事或什么差错,业主找上门来论理、索赔等等。有句业内行话:“物业管理是个筐,什么都往里面装。”凡事都找物业公司,解决不了就是服务不好,动辄就以不交物业管理费用相威逼,出了事故就向物业公司索赔,这是物业管理企业面临的严重问题。物业管理各个过程的方方面面,任何一个过程和环节管理失误,特殊是安全方面出现问题,都将直接或间接导致各种经济损失。 比如:停车场只收五元的车位使用费,车丢了就找物业公司索赔,少则几万,多则数十万甚至上百万;又比如犯罪分子潜入小区,发生了命案,物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。就Y市来说,近年来因小区内丢失摩托车,法院判物业公司赔偿的案例已有多起。  安全,是物业服务至关重要的一环,安全问题自然成了物业管理服务风险中最让人担忧的风险了。在近年的物业管理中,业主由于人身、财产受到侵害而要求物业公司赔偿的案件日益增多,并引起社会各方关注。就实际状况而言,小区中业主人身、财产受到侵害,不分缘由均要物业公司担当赔偿责任,对大多数保本微利的物业公司来说的确难以承受。但是,假如物业安全保卫工作存在明显瑕疵,如保安人员工作失职、保安设施失灵未准时修理等,致使业主人身、财产受到侵害,物业公司是要负一定责任的。  3、物业管理的财务风险 一些物业管理企业,为了争夺市场份额,击败竞争对手,在参与招投标争取新的物业项目时不能充分主见企业应得的利益要求,在标书或物业管理方案中承诺“我们只求顾客满足,不讲利润”、“亏损报价”,连“保本微利”都不提,甚至效仿个别财大气粗的名牌物业企业来个带资多少万接管。这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险,造成中标者很多后遗症,要么难以为继,要么降低物业服务质量和标准,到头来业主和物业公司俱受其害。  当电梯要大修了、供配电设备等待大修恢复供电、房子结构出现问题了亟待处理等等,都需要大笔的资金,谁来卖单?我们首先想到的就是修理基金。《物业管理条例》规定,修理基金属业主全部,专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的修理和更新、改造,不得挪作他用。但是,目前仍有很多物业的修理基金不能到位,即使修理基金已经到位,假如修理基金管理、使用不当或被挪作他用,这些带给物业公司的不仅仅是财务风险,对于一些小型的物业公司,遇到这种大的风险很可能就是能否生存下去的问题了。  二、物业管理风险的规避方式 假如物业管理各主体之间的法律关系不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任时,物业公司时常不得不买单“补锅”。例如:某小区六楼住户装修时乱扔建筑垃圾,造成公共下水管道堵塞,致使污水倒灌到二楼住户,造成二楼财产损失,同时一楼住户也因二楼楼板渗下的污水造成一定损失。受损失的业主不告楼上装修的业主,反而将物业公司告上法庭进行索赔,后来法庭支持业主起诉,判物业公司因装修监管不到位、承诺的小修6小时修复未能履约而违约,结果物业公司败诉,赔了二楼赔一楼,吃了个“哑巴亏”。  物业开发商早期建设遗留的本应由开发商担当责任的质量安全问题,物业管理企业也往往迫不得已去担当,这样的案例已不在少数。有这样一个案例:一位女士经过某大厦门口时,不留神踩翻了铸铁污水井盖,女士落入井内受