第四章房地产价格影响因素.pptVIP

第四章房地产价格影响因素 第四章 房地产价格影响因素 学习目标： 1．理解房地产影响因素的总认识，房地产价格影响因素； 2．熟悉人口、经济、社会因素； 3．掌握区位、制度政策因素。 第一节 房地产价格影响因素概述 一、房地产价格影响因素的总认识 （一）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的： 1.引起房地产价格的上涨与下降； 2.对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。 （二）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的： 1.引起房地产价格的升降幅度较大或较小； 2.对于不同类型的房地产，那些影响较大的因素也许变为影响较小的因素，甚至没有影响，那些影响较小的因素可能成为主要的影响因素。 一、房地产价格影响因素的总认识 （三）不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的： 1.有的因素随着其变化会一直提高或者一直降低房地产价格； 2.有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，最终房地产价格的变动由这两方面的合力决定。 （四）有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些无关： （五）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的： 一、房地产价格影响因素的总认识 （六）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的： （七）各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的： （八）有些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，有些则不能。 二、房地产价格影响因素的分类 按影响范围分 一般因素、区位因素、个别因素 经济发展状况 货币政策 物价 利率 汇率等 城市规划调整 区域环境状况 基础设施 交通条件 位置 规模 地势 建筑结构等 二、房地产价格影响因素的分类 第二种分类体系 自身因素、 外部因素 区位 权益 实物 人口 制度政策 经济 社会 国际 心理 其他等 第二节 房地产自身因素 一、区位因素 区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。其可分解为：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。 房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。 一、区位因素 位 置 方位：“山之阳，水之阴”， 价格高 距离：一宗房地产与重要场所的 距离越近，价值越高 朝向：价格一般是南方为上，东方 次之，西又次之，北不良 楼层：楼层影响到采光、视野、空 气洁净、噪声、室内温度等 一、区位因素 交 通 出行的便捷、时耗等交通方便程度直接 影响房地产价格； 开辟新的交通路线； 交通管制。 环境景观 大气环境：日照、风速、湿度、温度等； 水文环境：指江河湖泊等地表水和地下水状况； 声觉环境：指噪音影响； 视觉影响：房地产周围安放的东西是否杂乱， 建筑物之间是否协调，景观是否 赏心悦目，都会对房价有影响； 卫生环境：指清洁卫生状况； 人文状况：包括该宗房地产所在地区的声誉、 居民特征、治安状况等。 一、区位因素 外部 配套设施 有教育质量高的中小学、医疗水平高 的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的， 房地产价格就高 区位因素 房地产区位优劣的形成，一是先天的 自然条件，二是后天的人工影响。 一般来说，距离城市商业中心地越近的房地产价格 越高，商业区的房地产价格高于工业区房地产价格， 工业区的房地产价格高于住宅区的房地产价格 房地产区位优劣的判断标准：在一般情况下，凡是位于或接近 经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境 较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般 较高，反之，相反。 经济地租：即利用土地或其它生产资源所得报酬扣除所费成本的金额，即超过成本的纯收入。 在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地。　　市场竞争，使得土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者。依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布。 城市内部区位与经济地租的关系 曲线梯度表示地租对区位的敏感度 地租支付能力 城市内部区位与经济地租的关系 同一街道上不同用途的地租支付能力 二、实物因素 （一）土地实物因素 （二）建筑物实物因素 1.土地面积 2.土地形状 3.地形