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园区中国 四个案例，来看看产业地产如何玩转基金融资？ 园区中国（ park_china) 园区中国（微信号： park_china ）说：产业地产是一个正在 崛起的新贵，由于日渐受到政府、实体经济和实力资本的重 视，产业地产有着非常光明的发展前景。但就目前而言，掣 肘产业地产发展的一个重要因素就是融资渠道问题。产业地 产初期投入大、回收期长、操盘风险大、政策界限模糊、不 可复制性、不具标准化等特征，使得融资方对于产业地产看 不太清楚，因此在融资方面存在诸多障碍。当然，随着产业 地产逐渐走向正规， 政策法律逐步完善， 品牌龙头逐渐崛起， 融资渠道也将日渐多元丰富。 接下来，我们就来看看园区中国的重要战略伙伴和独家智力 支持机构——火花 S-Park 是如何结合实际案例，来具体探 讨产业地产的融资之术的。 原创版权严正声明该文由火花 S-Park 原创，并仅在园区中 国平台独家授权发布，一概严禁转载，否则将通过微信后台 进行投诉处罚，并由我司法律顾问追究法律责任。有关报告 交流事宜，欢迎联系微信 ！ 火花 S-Park/ 文 产业地产如何玩转基金融资？ 密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关 联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的 大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产 业地产基金的踊跃参与者。 目前，中国的部分私募基金投资者在经过多轮的市场洗礼后， 已经变得更加理性和成熟，往往能够承受 8~10 年的投资回 报期，这已经契合了产业地产的特性。当下在中国产业地产 领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地 产。 众所周知，物流地产是一种最类金融的产品，其核心是收租 类物业，拥有长期稳定租金和物业升值的双重保证，是保险 基金、养老基金、社保基金、校园基金等的最爱。 在中国，一座高标准的新仓库落地竣工，有两拨人等着送钱 上门，一种是当地银行要给其融资，利率 7% 和租金收益回 报 10% 都充满了吸引力；另一种是 PE 投资人，一些 PE 与 它建立联盟关系，选择一些回报更佳的项目饕餮。 地产基金其实分为很多种，如股权类和债权类。物流地产一 般的资金回收期长达 10 年以上，债权类基金或者夹层基金 这种明股实债的基金并不太适合物流地产的融资。那么股权 类基金呢？ 股权类基金也有细分，比如凯德、黑石以及国内的高和资本 都成立过的增值型基金，旨在通过对成熟物业的重新定位和 再开发来创造增值收益，但对于物流仓储而言，一旦成熟， 基本不可能有重新定位和再开发的机会。 机会型基金，通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取 高回报，同时也承担相应的高风险，复星旗下的星浩资本就 属于此类型，但物流地产显然不属于高回报范畴，可行性也 不大。 那么最适合物流地产投资的基金是什么？ 火花 S-Park 认为，是核心型基金，也是成熟的房地产市场 最常见的基金， 以持有经营成熟出租型物业为主， 期限很长， 收益主要来自于物业租金，投资者大多是我们上述的要求稳 健回报的长期资本，不要求暴利，但对风险要求极为严苛， “不爱那么多，只爱一点点”。 普洛斯旗下的那些基金，就属于典型的核心型基金。可能有 朋友会问，这种成熟收租物业不是最适合 REITs 吗？其实， 核心型基金和 REITs 本质上是一样的，但最大的差异在于， 前者是私募，往往只面向少数机构投资人，更灵活可定制化 一些，后者是公募， 且证券化上市流通， 有严格的操作规范。 对于物流地产企业而言，核心型基金可以使其轻资产化操作 ——将高周转的物业开发工作保留在资产负债表内，而将低 周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的 物流地