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从资金和项目运营角度来看如何实现价值双享 安宗裕 内部资料严禁外传│1 内部资料严禁外传│1 成就共享 （签约净利润-年化自有资金X30%）X20% 同心共享 按股权比例分净利润（85%+10%+5%） 内部资料严禁外传│2 成就共享 ＝ （签约净利润-年化自有资金X30%）X20% 自有资金投入 × 自有资金占用周期(年) 内部资料严禁外传│3 同心共享 ＝ 按股权比例分净利润 内部资料严禁外传│4 全周期净利润 自有资金投入 × 自有资金占用周期(年) ＝ 自有资金年化收益率 内部资料严禁外传│5 （容积率/组团） （容积率/组团） （产品定位 对标竞品） （市场红利 有利政策） （控制推货节奏、升价） （地价、规费、配套） （基础、土方、地下室） （工期、施工组织、工艺） 内部资料严禁外传│6 （公司利益VS员工利益） 引入基金/开发款 内部资料严禁外传│7 内部资料严禁外传│8 项目运营角度如何实现价值双享 内部资料严禁外传│9 一、项目区位 碧桂园左岸 概况 碧桂园左岸 概况 广园快速路 项目位于东西主干道与南北主干道交汇处，坐拥双高速，距离珠三角环线高速石头收费站仅约三公里；紧邻未来广州新东站，规划地铁、铁路，千亿交通枢纽地位，多维立体 项目位于东西主干道与南北主干道交汇处， 坐拥双高速，距离珠三角环线高速石头收费站仅约三公里；紧邻未来广州新东站，规划地铁、铁路，千亿交通枢纽地位，多维立体 交通网络，半小时珠三角生活圈举步即达。  广惠高速 新塘 增城 项目地处广州增城区石滩镇，属穗莞深黄金区位中心，跟随东进战略规划一路拓展，打通穗、莞、深，三城资源汇聚，区域优势明显。距离荔城约13km，行车约15分钟；距 项目地处广州增城区石滩镇，属穗莞深黄金 区位中心，跟随东进战略规划一路拓展，打通穗、莞、深，三城资源汇聚，区域优势明显。距离荔城约13km，行车约15分钟；距离东莞市区约20km，行车约20分钟；距离 广州城区约40km，行车约45分钟。 莞深高速 东莞 二、项目信息 示范区首期货量后期货量公建 示范区 首期货量 后期货量 公建 技术经济指标总占地面积（亩） 技术经济指标 总占地面积（亩） 104.97 土地单价（万/亩） 256 容积率 3.0 楼面价（元/平米） 1530 总建筑面积（万平米） 24.12 可售建筑面积（万平米） 17.39 总货值（含可售配套及车位，亿） 23. 88 首推货值（亿） 9.19 地上车位（个） 130 地下车位（个） 1945 首推范围 后续货量 占地：约 占地：约48亩 建面： 10.45万㎡货值：14.69亿 3月25日开盘：当天共推售洋房619套9.19亿，共售出洋房 3月25日开盘： 当天共推售洋房619套9.19亿，共售出洋房619套9.19亿， 按套数去化100%，按金额去化100%； 商铺暂未推售 占地：约40亩 建面： 6.94万㎡货值：9.19亿 产品 套数 面积 （万方） 货值 （亿） 104.97亩 (容积率：3.0) 洋房 1,457 16.74 22.17（含车位） 商铺 58 0.65 1.71 小计 1515 17.39 23.88 公建 - 0.28 - 车位 1945 6.44 - 合计 - 24.12 23.88 三、提高货值/售价 指标/版本 投资定案阶段 成本策划方案版目标成本 开盘后评估阶段 开盘-投资版差异 比例 开盘-方案版差 异 比例 差异原因分析 1、项目销售总收入（万元） 139,812 148,587 238,815 99,003 71% 90,228 61% 2、项目销售净利润额（周期/万元） 11,200 10,868 58394 44,716 399% 44946 414% 溢价销售，洋房售 价由定案版7600元/ 3、销售净利润率(%) 8.01% 7.31% 23.37% 15.40% 192% 16.06% 220% ㎡提高到13236元 /m2 4、归属于碧桂园方的净利润额（万元） 4,973 5,001 24,301 19,329 389% 19,300 386% 5、碧桂园方年化自有资金投入（万元） 2,597 6,440 1,366 -1,231 -47% -5,074 -79% 通过商票、供应链融资减少开盘前投入，减少自有资金占用 6、年化自有资金收益率(%)（=4/5） 191% 78% 2193% 1588% 829% 1702% 2191% 7、项目土地获利倍数 （项目周期净利润/土地成本） 0.40 0.41 2.09 1.69 425% 1.69 415% 溢价销售可供分配利润增加；自有资金占用减少 8、周期成就共享奖金（万元） 987 722 6,239 4,63