我国目前物业管理的模式.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 我国目前物业管理的模式 一、房屋管理的六种模式  依据不同地区的经济状况,我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种:  (1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作;  (2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作; (3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作;(4)单位直管公房管理模式;  (5)完全根据现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作;(6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。  二、六种管理模式的比较 1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理  模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用,因其管理机构与政权基层组织相全都,在实施管理时具有权威性,制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下,各自履行自己的职责,能做到统一支配,分工明确,专业协作,各负其责,使小区成为一个完整的管理体制,而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中,尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的状况下,这种以行政为主体的管理模式,应避免管理委员会大包大揽,要充分发挥专业管理部门的职责和功能,要防止行政管理代替一切的状况。目前小区中的违章搭建房屋,据有关部门统计,占56%左右的违章房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。  2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式  这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体,对房屋进行科学管理,保持房屋较高的完好率,有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门,在小区总体管理上各专业部门简单各自为政,不能齐心合作,而房管部门又缺乏权威性,扯皮现象较多。同时,由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理,随着市场经济的发展,住房商品化后,如何对待小区内的居民购房者,如何开展全方位服务则还需要有一个转变过程。目前全国已开头加大、加快房改步伐,鼓舞老百姓购买房产以后,房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化,建设部要求全部房管部门要在2000年前完成转制,这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展,否则就有可能被淘汰。 3.房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式  这种模式在商品经济比较发达的地方简单推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长,从开发、建设到管理是一条龙,管理与经营活动结合起来,可以为住户供应全方位服务,不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务,还可以为住户供应特别需要服务,由于这类公司依附于开发商,物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责,造成物业管理公司自身独立性差,自办法识差,市场竞争意识弱。从近期看,这种依附还是可以的,但从长远来看,物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增加自办法识、独立意识和市场竞争意识,真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外,这种模式应注意经济效益、社会效益与环境效益相结合,加强政府的监督、指导,维护居民正值的合法权益,并注意处理好与街道办事处、居委会的关系,充分发挥基层政权组织的作用。  4.单位自行管理的物业管理模式 这种模式的优点是企业比较重视,住房已成为企业非常重要的问题和工作,配有专职企业负责人进行管理,管理对象是本单位的职工和本单位的房产,比较单一。经费来源是以企业福利基金为后盾,比较充裕,住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时,可以直接向有关部门反映,并能尽快地得到解决。由于领导一元化,出现问题行政领导可以干预,从管理到经费筹措都比较便利。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改革、单位用工自主权的增加,解聘、招聘、辞职等人才大量流淌,给企业福利性住房管理带来了不便,不能适应我国的住房制度改革和发展社会主义市场经济的需要。此外,本企业后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位,在经济利益上难以和原单位脱钩,经营管理工作也受到较大限制,难以实行职能分解、政企分别,也不利于面向社会,形成规模经营。  5.根据现代企业制度建立物业管理公司的管理模式  这种模式的优点:首先是管理思路清楚、市场意识剧烈,明确服务对象是业主(使用人),办事热忱、专心;其次,物业管理企业成本概念清晰,他们完全根据“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行,可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题;再次,这种根据现代企业制度建立起来的物业管理公司机制敏捷,运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制,对企业职工采用聘用制、合同工制,定期考