《万科：活出自我，升级“城乡建设与生活服务商”》.docxVIP

标杆房企2018年销售专题研究 2018年12月 万科：活出自我，升级〃城乡建设与生活服务商〃 前言：2018年，在我国房地产调控政策不断收紧和成交增速放缓的背景下，万科依旧取得了不俗的销 售成绩，前11月销售总额己经超过去年全年总和，依然保持行业领先地位。放眼新时代，万科向着 “城乡建设与生活服务商”转型升级，做大核心业务的同时多元业务的发展也可圈可点，谋求与客户和 城市共发展。 01销售：稳扎稳打，再攀高峰 图：2018年 图：2018年1-11万科销售业绩情况 销售金额 销售面积 ? 销售金额同比 —销售面积同比 数据来源：企业公布，CREIS中指数据， 万科2018年1-11月销售总额5439.5亿元?销售面积3599万平米?同比增长分别为14.55%和 16.32%，已经高于去年全年销售业绩总和，再创新高。从单月销售额来看，一月和六月最高，较2017年同期增长达41涕134%,临近年末，万科加速销售，10月和11月销售额同比增长达47%和68%,为同比 增速最高的两个月。图：2018年前11月碧桂园、万科、恒大累计销售额7000 n6500 -6000 -5500 - 增速最高的两个月。 图：2018年前11月碧桂园、万科、恒大累计销售额 7000 n 6500 - 6000 - 5500 - 5000 - 4500 - 4000 - 3500 - 3000 - 2500 - 2000 - 1500 - 1000 - 500 - 1月 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月 1-11月 数据来源：企业公布，CREIS中指数据， 在碧桂园、万科、恒大三大标杆企业的混战中，万科与恒大呈现胶着的状态，两家公司销售额呈现 平稳增长趋势。依据1-11月的销售额表现，可预计本年万科将低于碧桂园，而万科高于恒大约87.4 亿，恒大与万科的排名将由12月的销售额决定。 图：2017、18年前11月万科各级城市销售额占比图：2018年前11月万科超过100亿销售额城市 ■销售额 ■同比增长数据来源：CREIS中指数据， ■销售额 ■同比增长 数据来源：CREIS中指数据， 2018 从城市贡献来看，二线城市始终是万科销售额的重要来源。根据重点城市重点项目的监测数据, 2018年万科继续深耕二线城市，二线城市销售金额占比达64.8%,较去年同期提升了 7.7个百分点；一 线和三四线城市销售金额占比分别为19.6%和15.6%,降低了 4.1个和3.6个百分点。尽管一线城市整体 销售额贡献占比下降，但深圳、北京、上海均贡献了超过100亿的销售金额，其中深圳的销售额超过 250亿元。其他销售金额超过100亿的城市包括杭州、宁波、重庆、西安、东莞、天津、成都、太原和 南京，除东莞外均为二线城市，其中杭州的销售额达226.8亿元。从销售额增速领先的城市来看，太原 前11月销售额同比增长率超过200%,万科从17年开始参与到太原市大规模的城中村改造中去，推动 了今年太原的销售额飙升。 图：万科2018年1-11月重点项目不同面积段销售业绩贡献占比 数据来源：CREIS中指数据， 万科坚持为顾客打造〃三好住宅，注重首置、首改需求，同时深挖各级城市的不同需求，适时调整 产品结构?2018年改善类产品增长明显。根据CRE1S重点项目监测数据，万科2018年1-11月，各类城 市140平以下中小户型销售额占比达75. 0%,始终践行为普通人盖房子的使命。从各级城市来看，各一 线城市首改类（90-140平米）产品销售额占比提升10个百分点，但高端类（200平米以上）产品占比较 2017年同期下降12.2个百分点；二线和三四线城市中，首改类（90-140平方米）产品占比最高，分别达 56. 7%和50. 5%,改善类产品（140-200平方米）占比增长明显，较同期分别提升4.8和3.1个百分 点，三四线城市首置类（0-90平方米）产品占比提升了 3.7个百分点。 U!新增土储：二线城市为主，三四线城市为辅，持续关注一线城市机遇 U! ■ 2017 2018 ■ 2017 2018 ■同比降低 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.coni 万科土地投资力度下降，规模增速放缓,投资更趋理性稳健。面对当前市场环境，碧桂园、恒大、万 科都选择了减少土地投资，但万科的下降幅度少于其他两家。2018年前11月，万科土地成交金额约 1831亿元，同比降低32. 9%；拿地金额/销售额则由2017年的50%下降至33.7%。根据1T1月拿地排行 榜，万科超过碧桂园位于第一。 图：万科2017、2018年前11月各等级城市拿地面积占比 2018一线城市 2018 一线城市■二线城市■三四线城市 数据来源：CREIS中指数