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第2章 房地产市场分析  房地产市场的一般问题  房地产市场分析  房地产市场调查的方法与程序  房地产市场预测的种类与方法  市场分析应用举例 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 2．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 2．房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具 有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市 场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价 差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就 越小。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 3．房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产 品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 4．地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占 有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有 制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。 在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一 种私人的垄断。 我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断 市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使 进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而 也容易出现垄断。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 5．房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过 程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体 的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中 转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房 地产权利的重新界定， 从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于 开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 2．1．2房地产市场的效率 市场效率，是指市场传递产品和价格的信 息的功能。获得反映市场价格最新信息的时 间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些 市场而言（如证券市场），房地产市场是一 个低效率的市场。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 1．房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 2）房地产产品异质。 3）房地产交易过程较为复杂。 4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 5）有关房地产市场价格的刊物较少。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 2．市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难， 才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事 投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。 在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较 为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻 找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。 由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是 个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和 分析。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 2．1．3房地产市场的分类 按房地产用途划分，房地产市场可分为： 1）居住物业市场 居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括 普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场 商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包 括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、 购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般问题 3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间， 包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、 车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称 为特殊物业。 4/17/2021 房地产投资分析课件 2．1房地产市场的一般