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〖万科商业〗万科住宅与商业价格制定方法 (值得仔细研究 ) 怎么才能每天阅读到地产联盟的文章 ? 【新朋友】点击上 面蓝字〖房地产联盟〗关注 ,免费订阅最前沿的房地产讲 座……………………………………………………………… ……万科集团定价的原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程 度的接近。实现这一原则的数学原理：优选法。一、万科价 格模型的原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入 模型，模型将自动计算所有房源的原始价格； （2 ）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实 收价； （3 ）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间 的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有 条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源 间的价格差异； （4 ）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维 度的权重相加等于 1； （5 ）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价 格差异； （6 ）层差：楼层之间的差价； （7 ）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、 个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整； 2、定价原 理 设基价为 P0，维度一为 X1 ，维度二为 X2 ……； 维度一的权重为 x1 ％，维度二的权重为 x2 ％……； 设层差矩阵为 C ； 则房源 n 的价格 3、价格生成子模型 （1）维度矩阵的原理 价格生成的第一步是对房源 n 的维度的确定；维度确定的 基本原理是： 1）影响房源 n 价格的主要因素的罗列； 例如： 景观、 日照、 园林、是否靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况…… 2 ）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为 3～5 大类，例如，对于住宅，通常的分类为：景观、朝向、安静 度； 3 ）各维度权重的确定；根据产品的特点和市场情况，对各 维度的重要性作出判断， 例如， 对于蓝山而言， 景观、 朝向、 安静度三者的权重依次为 45 ％、35 ％、20 ％；但对于城市花 园而言，权重依次为 50 ％、35 ％、 15％；因为城市花园是城 市项目， 而蓝山是郊区项目， 在大环境相对 “安静”的地方， 客户更在乎所购买产品是否安静； 4 ）根据设计部提供的产品细节、根据实际爬楼的情况，对 维度和维度的权重进行调整，并根据逐套房源的研究分析情 况，确定各维度的分值；并确定层差； （2 ）维度矩阵的示 维度矩阵是整个价格体系的核心； 其数学依据是“优选法” ； 优选的结果是发现：哪些产品好、哪些产品更好，哪些产品 相对较差； 通过对整个项目的产品的强制排序、甚至对某个市场上的全 部产品进行强制排序，发现产品的优劣，发现产品的真实价 值，并通过价格模型将其体现在最终的定价中。 （3）权重 叠加后的维度矩阵：综合系数 （4 ）价格生成 4 、价格检验子模型价格检验子模型是对价格生成子模型的 验算；根据验算结果，将对价格生成子模型进行调整，该调 整可能会历经几轮方能最终定案。 （1）价格检验的原则 以上原始价格生成后，是否符合我们定价的原则和初衷 呢？如何检验以上定价是否合理呢？有以下几个价格检验 的原则： 1）均价检验：检验以上价格生成子模型生成的