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第一局部;1-1 维也纳工程概况;1-1-1、位置： 1、维也纳森林别墅位于黄山路，岳西路交叉口，处合肥市开展和生态中轴线，紧靠城市绿色环带〔二环〕：南面政务文化新区，西接高新技术开发区，东向CBD中心城区，是城市的CID/CLD的双核心地段。;1-1-2、总体规划设想： 1、本工程总用地355亩，呈长方地块，地势平坦，总建筑面积约204350平方米。以湖畔别墅、森林别墅、景观高层公寓为主;1-1-3、住宅规划： 住宅造型错落有致，沿黄山景观大道高层公寓楼形成围合；构成丰富的外部空间景观。 建筑单体造型融会中西文化，外墙色彩丰富时尚，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立体景观。 建筑朝向以南北向为主，以表达尊贵品位及增加空气对流。;重点特色是建成集运动、休闲、娱乐为一体的纯粹别墅生活社区。 本工程还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区效劳中心等，配套设施一应俱全。 保存基地原貌，营造上万平方米的人工河流，并营造立体景观。;1-1 维也纳工程概况;1-2 市场环境分析;1-2-1、合肥楼市大环境 1-2-1-1、政策利好，逐步升温 世纪之初的20**年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现稳步向好走势。合肥房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活泼的局面：房地产开发投资强劲上升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高 。;20**年合肥商品房销售突破100亿大观，各大开发商加紧拓展市场空间，抢占市场制高点。;1-2 市场竞争环境;1-2-1-2、土地一级市场控制 20**年，合肥市加强对土地的供给实施严格控制，有效地抑制了一级市场，土地一级市场供给开始回落。;1-2-1-3、 别墅开发比重不断提高合肥别墅市场由以前数量较少，逐渐转变为竞争剧烈、产品同质化严重的格局 而且面临多数高品质非别墅豪宅工程的 分流市场的竞争;和庄 碧湖云溪 城市庭院 蜀山名筑 南艳湖·乡村花园 金色池塘〔花园洋房〕 ;总结： 从以上列举的竞争工程可以看出〔虽然采样不够全面〕，合肥的楼盘在定位、价格、风格、内部环境营造等方面都 既有共性、也个性鲜??； 维也纳森林别墅的形象定位上要注意与其他楼盘拉开差距，特别是针对附近的竞争楼盘。;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-2 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3 目标消费者分析;1-3-2-7、上流阶层目前热衷于什么消费 网络已作为一种时髦的生活方式在上流阶层中渐渐流行，“你的伊妹儿在找你〞已成为一种时尚 互联网是当今最新的媒体 上流阶层为谋求自身素质的提高，必须尽快地熟练运用互联网，以免被时代所淘汰 通过互联网接触到的社会层面广，适合上流阶层交际活泼的特点;上流阶层的主要消费趋向——红酒、咖啡、雪茄 、房产、汽车旅游;1-3-2-8、上流阶层的消费观 消费经验的积累、受教育程度相对较高决定了上流阶层将消费带入了理智消费的阶段，表现在对自己的需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，而且消费的品位越来越具有个人色彩并切合国际潮流 ;1-3-2-8、上流阶层的消费观 在消费取向上更专注专家的建议，对消费品的质量及效劳有更专业化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等甚至更高的地步了 ;1-3-2-8、上流阶层的消费观 由于生活节奏的加快以及生活压力的加大，购物的时间在缩短，消费的方式力求简化。 ——速食的风行、电脑处理器的不断升级、短发的流行、小礼服取代大礼服、信用卡在这个群体中的普及、 订货的流行都构成了他们消费模式的特点 ;1-3-2-8、上流阶层的消费观 上流阶层的消费类型属于冷淡购物的高档消费型——这类消费群并不喜欢逛街购物，一般的逛街购物让他们觉得不自然、不舒服，而他们一旦购物，就会选择大商场购置有： 一定档次的名牌产品或进口产品;1-3-2-8、上流阶层的消费观 上流阶层——消费时尚的发起人 从赶时髦进入了创造时尚或追求时尚的阶段，对市场消费的影响力逐渐形成 ;1-3-2-9、广告对上流阶层的影响 广告及软性的产品宣传文章对上流阶层消费行为是不可低估的。广告及宣传文章所传递的某些信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣，或其中有尚不为大多数人知道的独到价值