世联旧城改造项目工作要点.pptxVIP

旧城改造工程工作要点介绍为什么要改造城市化进程不平衡留下的顽疾，如何改造　一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大局部资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。　二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。　三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府那么在税收、贷款和根底设施建设等方面提供优惠或协助。 〔深圳渔民村、田贝村改造〕几个关键名词拆迁中所有的费用，是开发本钱的一局部，包括撤除费、 安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、撤除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。拆迁本钱定向摘牌拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。新建的建筑总面积与撤除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是 1∶0.8，还有拆一赔一拆赔比对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属〔集体、个人、国家〕〔有时需补办土地用地手续，房屋产权证等 〕，经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。丈量、确权村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾村民股份公司与普通房地产开发流程不同，旧改工程的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产工程价值链工程开发管理运营土地开发市政根底设施建设七通一平土地融资拆迁安置土地出让开发招商工程规划定位工程设计工程融资施工管理营销销售营销销售运营管理商业模式土地一级运营向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商房地产开发商在所购土地上规划并建造房地产等工程把所建房地产等工程出售/出租给驻商代理商/中介机构进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发帮助开发商/驻商规划总体及单一工程的建设进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购置/租用已开发的房产等工程运营管理商负责日常的运营、维修及其它管理在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段拆迁实施前期准备开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主体的合法性确立前期准备工作流程规 划 局规划研究区旧改办编制实施方案审 批组建机构规划报批主管部门现状核查拆迁办公室制定拆赔方案市 政 府拟定优惠政策工程招商审 批方案申报市 政 府拆迁实施阶段工作流程拆迁办公室物业核查公告物业登记权属确认业 主业 主 访 谈区旧改办确定拆赔方案股份公司拆 迁 动 员谈判小组拆 迁 谈 判开 发 商签订拆补协议审 批区旧改办土地供给申请市国土局开发实施阶段工作流程区旧改办制定开发方案拆迁手续办理拆迁公司发布拆迁信息区政府编制详细规划规划部门房屋撤除拆迁公司开发商办理前期手续开发建设风险控制拆迁、建设模式旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈 企业开发利润及品牌建立企业利益城市功能完善政府利益旅游消费升级旧改工程城市价值提升村民居住环境改善利益主体博弈模型满足各方长短期利益村集体及村民利益村民社会保障增加城市归属感增强改造前社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极政府、企业、村民三房的利益动态平衡三方在拆赔谈判中的具体分工和工作政府拆迁政策和实施方案的宣传解释股份公司和村民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻大冲村逐户实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题股份公司负责村民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定已身作那么，起到拆迁带头作用开发商不参与具体谈判工作与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补偿开发模式 实施策略实施模式借鉴改造分期运作过程城市更新主要的运作模型研究城市开展基金模式〔Urban Development Fund〕MUT模式〔Mixed Used Theory〕SUR模式〔软性城市更新〕IDP模式〔通过改建和开发方案来进行改造〕——见世联地产参谋丛书?城市更新之市场模式?城市更新运作模型研究阳光海岸工程较难争取到中央财政的拨款。三亚市年GDP缺乏50亿，财政收入缺乏7亿，市财政较难投入。城市开展