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宁波慈城新区项目市场研究报告 投资开发部 2010 年 04 月 目 录 1. 项目概况 .................................................................... 4 项目区位 4 规划条件 4 2. 外部环境分析 ................................................................ 5 城市概况 5 经济发展 9 与可比城市 2009 年部分经济指标对比 11 3. 宁波市房地产市场分析概述 . ................................................... 12 房地产投资 12 商品房施工 / 新开工量 12 销售面积 / 销售额 12 人均居住水平 13 3.5 价格 13 4. 宁波土地市场分析 . ........................................................... 13 整体土地市场 13 区域土地市场 16 热点成交土地排行 16 5. 区域板块分析 ............................................................... 19 5.1 分布 19 5.2 城市核心区版块分析 19 6. 市区①商品房住宅市场分析 . .................................................... 36 2009 年市区商品住宅供应情况 36 2009 年市区商品住宅需求情况 37 6.3 2009 年价格情况 37 产品情况 38 客群情况 38 7. 酒店市场分析 ............................................................... 40 7.1 供应情况 40 7.2. 发展状况 42 8. 商业市场分析 ............................................................... 45 供应分析 45 需求分析 45 价格情况 45 区域市场分析 46 产品分析 46 价格状况 48 业态状况 48 重点案例介绍——江北万达广场 50 9. 项目投资建议及风险提示 ...................................................... 53 投资建议 53 住宅地块定位建议 53 商业地块定位分析及建议 54 开发策略 60 风险提示 61 项目概况 项目区位 地块位于宁波市江北区慈城镇慈城新区规划区。慈城，位于宁波市区西北部；项目所在的规划新区位于慈城镇南部约 1 公里，距离宁波市区中心约 15 公里。 图：项目地块区位示意图 慈城古镇 城投项目 宗地四至范围： 项目位置 地块位于慈城新区西北部，规划新区中心湖西北慈面城；中学 城投项目 北至规划横三路； 南至横六路（已建成通车） ； 东至官山河现状； 西至规划路（目前正铺修） 。 图：项目用地示意图  万科项目 洪 中心湖 塘 镇 规划条件 慈城古镇 地块编号 1-10 1-11 1-12 1-13 1-14 1-15 1-16 项目位置 地块面积（亩） 36.90 54.60 42.15 86.85 60.45 93.75 72.5 城投项目 慈城中容学积率 1.3 1.3 1.8 1.2 1.3 1.3 1.8 建筑限高（米） 18 18 30 洪 18 18 18 30 万科项目 中心湖 塘 用地性质 R2 R2 C2 镇 R2 R2 R2 C2 备注：图中 表示“酒店”规划位置，因酒店规划指标不详，因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究，不做定位建议。 外部环境分析 城市概况 城市区位 宁波，简称甬，浙江省地级市，副省级城市，计划单列市，具有制定地方性法规权 利的市，全国历史文化名城和浙江省三大经济中心之一， 是浙江省对外开放的门户城市。 宁波位于浙江东部，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北部与舟山群岛隔海相望。 图：宁波市城市区位 发展历史  杭州跨海大桥 宁波历史悠久，灿烂的河姆渡文化发源于此，春秋时为越国地，战国中期以后为楚 国辖地，秦定楚江南地，置鄞、鄮、句章 3 县，属会稽郡。两汉、三国至魏晋南北朝时 地块位置 期，区域范围基本未变；至唐朝，设州制，先后治于三江口 (现宁波老城区 )、小溪(今鄞 州区鄞江镇 )、再迁至三江口；唐长庆元年 (821 年)，建子城，为后来历代宁波城的发展奠定了基础。 宋元明清时期，历经多次更变，最终定称“宁波” 。1949 年 5