优质资产陆续上马，公募REITs加速扩容.pdfVIP

行业跟踪报告 报告正文 1、第二批产品已上报，公募REITs 市场加速扩容 10 月第二批共计3 只公募REITs 产品上报，包括2 只园区产品和1 只高速产 品。2021 年 10 月15 日证监会网站显示，华夏越秀高速公路封闭式基础设施证 券投资基金、建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安临港东 久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金的募集注册申请已经被受理。 1.1、建信中关村产业园REITs：“中国硅谷”优质资产，22 年分派率达 4.8% 北京中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金，为产业园类公募REITs 。产品 的管理人、原始权益人、ABS 管理人、托管人分别为建信基金管理有限责任公 司、北京中关村软件园发展有限责任公司、建信资本管理有限责任公司、交通银 行股份有限公司。产品的交易场所为上海证券交易所，受理日期为2021/10/15 。 产品资产资质和投资价值分析总结：  基础资产质量优秀：入池资产为互联网创新中心5 号楼项目、协同中心4 号 楼项目和孵化加速器项目，位于北京中关村软件园，是北京建设世界级软件 名城核心区。入池资产合计可租赁面积 13.3 万平，资产评估价值达30.73 亿 元，物业租金收入占比超 98% ，目前整体出租率高达 95% ，具备良好持续 的经营能力。测算产品 2021 下半年-2022 年投资人净现金流分派率达到 4.62%和4.78%。  相关方实力：管理人建信基金已经设立了独立的基础设施基金投资管理部 门；托管人交通银行是中国历史最悠久的银行之一，实力雄厚；原始权益人 为北京中关村，其控股股东和实控人为中关村发展集团有限公司。中发展集 团资本雄厚、经营园区经验丰富，其总资产达到1420 亿元，提供投融资总 额5000 多亿元，累计服务科技企业6 万多家。  产品要素和发展情况：产品首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下 投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。投资限制符合 试点政策要求。未来在运营业绩良好、近两年未受处罚条件下可进行扩募。 第一部分：基础资产资质分析  资产内容：入池资产合计土地使用权面积8.02 万平、可租赁面积13.3 万 平，资产评估价值达30.73 亿元，评估增值率为158.31%。入池资产为北京 中关村软件园内三处物业，合计可租赁面积13.3 万平，2020 年营业收入合 计2.02 亿元。入池资产为中关村软件园的互联网创新中心5 号楼项目、协同 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 行业跟踪报告 中心4 号楼项目和孵化加速器项目，均位于北京市海淀区中关村软件园内， 其中互联网创新中心5 号楼项目土地使用权面积为2.96 万平、建