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首批公募基础设施 REITs 全面解析 一、公募基础设施 REITs 靴子落地，万亿蓝海杨帆起航 REITs （Real Estate Investment Trusts ，即不动产投资信托基金）是以发 行收益凭证的方式募集投资者的资金，主要以能够产生相对稳定收益的不动产 为投资标的，由专业团队经营管理，以标的不动产产生的收益为主要收入来源， 并且将绝大部分收益分红给投资者的一种信托基金。自20 世纪 60 年代在美国 推出以来，已有 40 多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的 房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成 熟金融产品。 2020 年4 月底，随着证监会与发改委联合出台《关于做好基础设施领域不 动产投资信托基金（REITs ）试点项目申报工作的通知》，我国公募REITs 试点 工作正式拉开帷幕；2021 年 4 月23 日，上海证券交易所与深圳证券交易所正 式受理 REITs 项目，经过不到一个月的时间，5 月中旬首批9 只公募基础设施 REITs 通过审核，获证监会批复注册生效，并于2021 年6 月21 日分别在沪深 两地交易所上市。我国公募基础设施 REITs 靴子落地，万亿蓝海市场正式扬帆 起航。 1.1、国内公募基础设施REITs 政策框架已初步成型 2020 年4 月底，证监会与发改委联合出台《关于做好基础设施领域不动产 投资信托基金（REITs ）试点项目申报工作的通知》，公募基金 REITs 试点工作 正式拉开帷幕。2020 年8 月起相关指导意见不断印发，试点工作紧锣密鼓展开， 证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下文简称《指 引》）；上交所、深交所相继起草相关配套业务规则并向社会公开征求意见，进 一步厘清基础设施 REITs 发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等业务环 节相关操作细节；中证协发布《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管 理细则》，梳理了基础设施基金的网下询价细节，基金业协会发布了《公开募集 基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集基础设施证券投 资基金运营操作指引（试行）》，规范了公募 REITs 尽职调查工作，明确了运行 过程中关于会计核算、收益分配等问题，自上而下的公募基础设施 REITs 政策 体系初步成型。 图表 1：公募基础设施REITs政策框架 规则属性 文件简称 文件 发布时间 发布机构 涉及环节 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点 《通知》