房地产开发全流程版本.doc

房地产开发全流程版本 房地产开发全流程版本 PAGE / NUMPAGES 房地产开发全流程版本 第一部分：房地产开发流程 第一章：房地产开发总流程 获得土地信息 市场调研、投资剖析 90 天 招标 / 拍卖获得土地使用权 签署土地出让合同、办理土地证 申领项目建议书 方案设计 70 天 建设用地规划允许证 建设工程规划允许证 40 天 施工图设计 25 天 施工允许证 高层 780 天、小高层 580、多层 340 天 工程施工阶段 30 天 完工查收存案 40 天 申领入户允许证 20 天 物业接收 办理初始登记 15 天 交房入住 注： 1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上 25 层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上 13 层考 虑，多层按 6 层考虑。主体施工：框架构造按 8 天/ 层考虑，砖混按 10 天/ 层考虑） 项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为 910 天，多层建筑为 670 天 本总流程汇总了房地产开发的 12 个重点节点，详尽流程参加《全流程》 第二章：房地产项目开发全流程 一 房地产开发全流程（表格样本） 发展中心 / 开发部 设计管理 招标/ 拍卖取 观点设计 得土地使用权 开发假想供给 建设项目选址 方案设计任务 建议书 书 土地拆迁 建筑方案设计审 方案设计 查建议书 建设用地规划许 可证 初步设计任 务书 领土使用证 建筑初步设计审 初步设计、景 查建议通知书 观方案设计 施工图审察存案 建筑施工图 设计 建筑工程规划允许 证 基础施工图 施工允许证 达成施工图 设计、景观 设计 设计更改 装饰资料的 选样及封样 分项查收（消 防、人防、规 划、防雷、档 案、环评） 综合完工查收  工程管理 拉围墙、地质 勘探 编制项目工 程计划 三通一平 基础工程施工 基础工程查收 主体构造施工 砌体工程施工 主体构造查收 一般装饰工程 外墙保温、防水 门窗、栏杆、精装饰 外架拆掉 室外配套管网 景观道路  成本控制 投资估量 成本测算 目标成本制 定 成本施工过程 控制计划 签证更改审察 隐蔽工程收方 进度款审察 成本过程控 制总结回首  招标采买 设计单位招标 地勘、文堪 单位招标 项目工程招 标计划编制 甲供（指） 材招标方案 监理单位确 定 总包单位确立 确立分包单 位 招标工作阶段 性总结 招标评论 过程招标采买 招标工作总结 招标评论  策划营销 项目及产品 定位 营销策划 销售部选址 销售部设选计址 销售部施工 管理 销售指标确立 销售推行方案 销售准备（售 房附图、销售 道具、销售附 图、售房合同 配置标准） 销售培训 开放 产权丈量 预售允许证 订价 开盘 销售管理 （强销期、 连续期、 尾盘） 业主开放日 交房准备（交房方案、交房附图）  计划管理 物业管理 项目初级计划 编制项目营运 计划草稿 项目营运计 划达成 项目班子配 置 项目初级计划 施工过程 项目施工阶 提早介入段营运管理 （计划、控 制、调整、考 核） 物业检查 及接收 营运管理总 结、查核 交房后的 整顿 完工存案  向物业移交 完工结算  交房  物业管理 商业经营 说明： 目的： 为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后次序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、防止重复工作，特拟订本流程 合用范围： 本流程合用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 定义： 《房地产项目开发全流程》 ：是指项目从签署土地出让协议（招拍挂、获得土地使用权）至达成项目开发移交至业主为止的整个工作流 程 工作程序： 详见《工作流程说明》 支持性文件： 无 有关记录： 无 二 房地产开发全流程 （网络计划样本）（一） 工 作 类 别 投资估量 成本测算、 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程类 4 10 15 可 观点设计 方案设计 7 初步设计、景观方案设计 14 技术类 3 行 性 调 查 结 束 项目选址 方案设计审察 建设用地规划 形 签署土地协议 建议书 6 建议书 允许证 13 发展类 1 2 11 成 报 按实质时间 告 土地拆迁 8 领土使用证  拟订目标成本 编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平 工程招标计划 监理、总承包单位确立 临建搭设 19 25 28 施工图设计（有关 全套 部门口头确立） 达成 景观设计达成 27 21 建筑初步设计审察 施工图审 建筑工程 建议通知书 查存案 22 规划允许证 24施工允许证26 18 17 售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道 产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 1