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. 房地产开发企业会计实务 一、认识房地产及房地产开发企业 （一）房地产 房地产又称不动产， 是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住 宅、工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是 指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通 讯等地下管线以及地面道路等。 由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为 9 类：① 居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地； ⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。 （2 ）按照房屋的使用功能可以分为 6 类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③ 商业用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城 市综合体）。 （二）房地产开发企业 1. 房地产开发企业的概念 房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业， 是指具有法人资格， 以营利为目的， 实行自主经营、 独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购 买土地使用权开始， 经过项目策划、 规划设计、施工建设等过程， 建成房地产商品并对外出 售或出租。 2. 房地产开发企业的经营范围 房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面： ;. . （1）土地开发和经营。 （2 ）房屋开发和经营。已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、 周转房和代建房等。 其中， 商品房是指为销售而开发建设的各种房屋； 投资房是指用于出租 经营的各种房屋； 周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋； 代建房是指接受地方政府 和其他单位的委托而开发建设的各种房屋。 （3）城市基础设施和公共配套设施的开发。 （4 ）代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代 为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、 供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。 此外， 许多房地产开发企业具备自行施工的能力， 从事建筑安装施工活动， 并广泛开展 工业、商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。 3. 房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点： （1）业务内容的复杂性； （2 ）协作关系的广泛性； （3）交易方式的多样性； （4 ）结算关系的复杂性； （5）开发市场的区域性； （6）政策法规的制约性； （7）投资金额的大量性和开发建设的长期性； （8）开发经营的高风险性。 二、房地产项目的运作流程 ;. . 房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、 建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段： （一）前期准备阶段 前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、 设计施工、 市场规划、 土地出让 或转让等。 前期准备阶段是项目运作的首要环节， 也是决定项目成败的关键因素。