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论城市规划与房地产开发的协调发展 简介： 城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造 良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一 起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。 关键字： 城市规划 房地产开发 一、城市规划与房地产开发内在联系 城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好 的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起， 为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者 是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市 规划是一个城市房地产开发的 “龙头 ”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝 图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。 房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区 中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作 用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地 产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随 后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业 的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业 的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。 本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。 1. 城市规划与房地产开发的特点 城市规划 是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整 体利益和长远利益 ;而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的 制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。 1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优 城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的 统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往 不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为 .开发商从自身利益出发，总是选择区位条件 最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成 交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。 2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为 我国城市总体规划的年限一般为 20 年，即城市规划最终形式表达为 20 年以后的城市物质形态，城市长期 发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内 .获得最 大利润， 短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。 城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系， 使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如 果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会 ;过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市 公众利益。 3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 我国城市规划编制工作需较长时间 .完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形 式具有相对稳定性。在具备竞争