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关于北京市物业租赁所要承担的税费 一、产生税费的环节 根据此次花园大厦的承租方式，即我公司通过竞标获得花园大厦的整体改造经营权后再自用或分租给散户，因此，在此整个过程中存在两个环节可能产生物业租赁的相关税费：1、整体承租环节；2、改造后分租环节。 而根据第二次报价的沟通结果，整个过程中花园大厦物业持有方将不再投入任何费用包括整个过程中的税费，因此这期间产生的税费需全部由我公司承担。 二、不同环节的税种及税率 1、整体承租环节 此环节包括房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。 （1）房产税，税率12%（以租金收入为计税依据） 《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[24]号）： 除企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房情况外，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12％计算缴纳房产税（《中华人民共和国房产税暂行条例》）。 （2）城镇土地使用税，税率24元/平米（以年计） 根据“北京市人民政府关于修改《北京市实施中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例办法》的决定”（北京市人民政府令[2007]188号），北京市城镇土地使用税纳税等级分为六等，通过查询北京市土地等级划分范围，花园大厦占地位置应分属为二级土地，税率为24元/平米。 （3）营业税，税率5%（以租金收入为计税依据） 以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业—租赁业”税目，税率为5％计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释?》） （4）城市维护建设税，税率7%（以缴纳营业税税额为计税依据） 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》市区范围内城市维护建设税税率为7%。 （5）教育费附加，税率3%（以缴纳营业税税额为计税依据） 根据《征收教育费附加的暂行规定》规定，教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为３％，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳，除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。 （6）印花税，税率1‰（以租金收入为计税依据） 以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按 1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。 2、改造后出租环节（改造后由我公司自用部分无需缴纳以下税费）： 此环节中包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税，税种与整体承租环节重叠（不用再申报房产税及城镇土地使用税），税率保持一致，但计税依据有所不同，此环节中的计税标准为我公司转租于他人后的租金收入。 三、获取项目后的综合税负 假设我公司以3000万元/年价格中标承租，改造后全部分租于他人共获取租金收入4000万元/年，以此计算我公司承租后的综合税率： 整体承租环节： 房产税3000万元×12%； 360万元 城镇土地使用税3965平米（占地面积）×24元/平米； 9.5万元 营业税 3000万×5% ； 150万元 城市维护建设税3000万×5%×7%； 10.5万元 教育费附加3000万×5%×3%； 4.5万元 印花税3000万×1‰； 3万元 小计： 537.5万元 改造后分租环节： 营业税 4000万×5% ； 200万元 城市维护建设税4000万×5%×7%； 14万元 教育费附加4000万×5%×3%； 6万元 印花税4000万×1‰； 4万元 小计： 224万元 总计 761.5万元（537.5万元+224万元） 因此年综合税负为761.5/4000万元=19% 税负中最大比重为房产税，考虑到我公司将以超出底价的价格获取该项目，在4000万元的预期转租收益不变，年综合税负会进一步上升。 黄柯 2014年2月21日 . .