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空间（设施）管理委托合同编制说明： 上海新金桥设施管理有限公司（以下简称“设施公司”）自2012年7月6日进驻金桥临港公司提供“一站式”空间（设施）管理服务工作。 设施公司正在从传统物业管理转型到以空间管理（Workplace Management）为核心的设施管理（Facility Management）模式，这种模式围绕着金桥临港公司所处的工作空间环境，提供“一站式”的整合空间管理服务。 此项服务大大突破了传统公共物业的服务框架，通过组建现场服务团队及后台服务支持中心，拟提供除传统物业服务以外的按需定制的服务类型有： 车辆服务、代理服务（代采购、代理招商服务等）、办公设备租赁服务、设备远程报修、会务事件管理、标识系统、搬迁管理等。以上服务将会随着临港公司业务、人员和空间的增长而不断优化、扩展，最终目标是达到对临港公司核心业务的开展提供全方位的空间设施支持服务，令其后顾无忧。 序号 服务名称 备注 环境及清洁服务 针对不同空间区域和对象分门别类的定制了清洁服务标准，比如办公区域、会议室、接待区、食堂、走廊、宿舍等空间类型，和地板、地毯、污水井、餐饮废弃物、虫害控制、外墙清洗及清洁消耗品的管理等，从而改变了原先单一服务模式导致无法满足甲方个性化需求。 安保服务 采用远程网络监控系统，甲方也可以随时随地远程监控 能够充分整合利用乙方公司拥有的后台7×24小时的服务团队资源，满足本项目的全方位安保要求 有效的降低了约20%的安保开支。 景观绿化服务 景观绿化的个性化服务，在同等成本下能够充分灵活的满足各类事件和环境的要求，比如会议、接待、展览等等事件所需要的个性化的景观要求。 设施运行和维护类服务 这些服务包括：暖通系统、配电系统、楼宇自控系统、基础设施、通讯网络系统、电梯系统、办公设备装置、餐厨设备、给排水系统及室外外墙环境维护。 所有这些服务的标准都是针对甲方内部空间环境的特定需求定制的，从而改变了传统物业仅针对公共区域进行设备设施管理的模式。 甲方不再需要设置各专业的技术工程师，在乙方的后台专业团队支持下的现场按需服务，让现场设备设施的保障性达到最佳，且维护成本最低。 乙方团队的全方位服务使得设备设施的系统性和全生命周期成本及效能有了责任方，统筹考虑全局系统性问题能够有效的利用设备性能、降低能耗和成本。 行政类服务 将行政管理和具体操作外包给乙方团队，有效的整合乙方的经验和资源 尤其是代采购管理服务，不仅能够降低一系列繁杂的办公用品设备的采购价格，还极大的减少了甲方进行询价、签约、费用审批流程等繁琐管理工作 车辆类服务 在成本相比市场接近的情况下，帮助甲方节约了大量的时间和繁琐的管理 这些管理工作包括：办理保险、验车手续，加油办卡，司机培训和管理，车辆清洗保养，行程计划和排班管理，安全培训和管理，费用审批流程管理等。 类似这样的管理工作外包由乙方承担，是本项目非常不同于传统物业服务的方面。 企业不动产、租赁和空间类服务 办公环境搬迁项目按甲方个性化要求分批操作，响应速度和工作效率大幅度提升，有效地保障了甲方的工作连续性 乙方在对于空间进行系统性科学管理的同时，还会寻找优化空间组合的机会，让有限的空间得到最大化的利用，有效降低空间占用的成本 餐饮服务 餐饮服务经过系统性的优化调整，有效的利用乙方批量采购谈判的优势，及乙方长期运作的丰富经验，最终报价为市场上餐饮公司的40%，不仅帮助甲方节约了直接成本，还节约了大量的繁琐的管理工作，包括采购食品和器具、管理人员、制定餐饮标准、费用审批等等。 休息区服务 休息区服务通过现场服务团队及后台技术中心的优势，能在低成本支出的情况下开展整合休息服务（入退住服务、易耗品供应及被褥洗晒工作） 其他服务 本合同提供的代业主建设管理、招商代理、大件代采购等服务，符合集团公司的“以集团业务带动二级公司业务拓展”的政策 驻场团队管理、服务 提供长期稳定的驻场团队服务是本模式的核心，他们对现场情况、各部门的需求都非常熟悉，从而能够提供非常个性化的服务，以满足甲方的业务开展的需要。 这个团队的整合打包服务，代替了甲方的大量管理工作，包括面对几十家外包商、供应商的协调管理。 后台支持服务 后台支持服务能够弥补现场团队在各方面技术力量的不足，以及满足发生量很小的各类服务需求（比如空调滤网清洗、大型设备故障抢修、大型办公设备采购、供应商的更换），使得甲方在最低成本下获得最全面的服务范围。这是传统仅按现场服务人员的人头费计费模式所无法满足的。 除了按照上述服务类型进行管理之外，乙方还使用多种形式的汇总报表来反映服务状况，比如将每日、每周、每月等定期安排的服务工作统计在一起汇报（详见《服务备忘录》的安保、环境、设施运行、餐饮和宿舍等的服务），比如按照空间部位提供不同等级和类型的服务（详见合同），这是空间环境管理在细