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【实务】论房地产企业破产管理人对购房合同 解除权的行使与限制 公众号： 破产重整那些事 作者： 某小编 2018-07-18 04:08 论房地产企业破产管理人对购房 合同解除 权的行使与限制 序言 近年来， 全国法院受理与审结破产案件数逐年上升， 尤其在 2015 年 12 月，中央 经济工作会议提出： “要依法为实施市场化破产程序创造条件，加快破产清算案 [1] 件审理。 ” 2016 年，全国法院共受理企业破产案件 5665 件，同比上升 53.8%； 审结企业破产案件 3602 件，同比上升 60.6%。[2] 2017 年，全国法院共受理破产 案件 9542 件，同比上升 68.4%；审结 6257 件，同比上升 73.7%。[3] 而在破产案 件中，房地产开发企业 [4] 破产案件由于涉案标的金额巨大以及债权债务关系复杂 等等原因， 尤为难以处理。 较之于实体经济的不景气， 房地产市场依然处于最好 的黄金时代， 然而表面上看似繁荣却遮掩不了危机的暗流涌动， 在政策调控、 市 场竞争和自身投融资决策失误等诸多因素综合影响下， 众多中小房企资金链断裂 最终纷纷走向破产，甚至一些全国知名大型房企 [5] 也无奈进入破产清算或重整。 我国《企业破产法》（以下简称 “《破产法》”）第十八条规定 “管理人对破产申 请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继 续履行 ”，即管理人对待履行合同有选择履行权，而在房地产企业破产案件中， 案涉房屋 [6] 产权怎么界定？购房合同 [7] 能否解除？购房者 [8] 权益如何保护？纵观 国内各家学者观点与法院判例亦莫衷一是， 盖因相关法制尚存真空， 故本文拟在 研习现有法条、探究名家学说和结合司法实践的基础上， 通过分析房屋是否建成、 房屋是否交付、 房款是否支付、 预告登记与否等情形， 试论管理人对购房合同解 除权的行使与限制。 总论 在分情形讨论之前，有必要对相关概念进行界定与厘清。 一、关于房屋 产权登记 与预告登记 我国《民法总则》与《物权法》均有规定： “物权的种类和内容，由法律规定。 ”据此， “物权法定原则又称物权法定主义，是指物权只能依据法律而设定，禁止当事人自由创 [9] 设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和公示方法。 ” 同时，《物权法》 第九条规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经 登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ” 鉴于物权法定原则， 本文秉承如下观点， 即以购房者是否完成房屋产权登记为标准， [10] 除法律另有规定外， [11] 已登记的房屋为购房者所有，而无论其是否占有，未登记的房 屋为房产商所有，而无论其是否交付。 [12]至于购房者取回权，可能基于物权，也可能 基于债权， [13] 后文亦将对此进行探讨。 预告登记可分为两种， 即所有权预告登记和抵押权预告登记，因本文主要涉及房屋买卖 合同，故仅讨论前者。所有权预告登记又称产权预告登记，其目的是为了保障将来实现 物权，其作用是可以阻却未经预告登记的权利人同意而对该不动产的私自处分。 [14] 这里涉及两个效力问题，一是物权变