宝龙商业-9909-投资价值分析报告：迭变前行，未来可期.pdfVIP

迭变前行，未来可期 宝龙商业（09909.HK）投资价值分析报告 ｜2021.12.21 中信证券研究部 核心观点 公司作为长三角龙头商管企业，经营边际向好，规模成长确定性强。母公司经 营稳健的同时，开发行业信用风险正在边际改善，我们相信宝龙商业的独立经 营地位。看好公司的投资价值，首次覆盖，并给予“买入”评级。 ▍公司为深耕长三角区域的商管龙头企业。公司是A 股及港股市场上首家上市的 以商管业务为核心的企业，为零售物业提供全流程的商业管理服务。截至2021 年11 月底，公司已在全国布局142 个项目，其中开业81 个，排名位于行业前 陈聪 首席基础设施和现 列。公司践行1+1+N 战略，深耕长三角，突破大湾区。开业物业中有97%所在 代服务产业分析师 城市可以容纳5 座以上的大型商业物业，且开业物业周边竞品均较少，有74% S1010510120047 的物业周边仅有 1 座及以下的竞品。我们相信，公司的布局城市未来仍有较大 的发展空间，不至于过早进入红海竞争的市场，为公司运营提升和规模成长提 供土壤。 ▍战略、人才和科技合力，看好公司的运营提升。历史上，公司的整体运营成效 并不在行业第一批队，我们看好公司提升运营成效进入行业一流水平的原因主 要有三点。（1）公司在集团战略地位的提升。散售比例的减少和新增项目选地 建设的投入增加，说明公司在集团的战略地位显著上升，从结果看近两年新开 张全国 项目的出租率为94%，显著高于存量。（2）公司清楚意识到人才对于轻资产管 房地产和物业服务 理行业的重要性，并率先引入行业明星管理人陈德力先生，并以股权激励进一 联席首席分析师 步激发管理层活性。（3）此外，公司还积极应用科技，与腾讯等科技龙头合作， S1010517050001 一方面利用科技提升商场经营，另一方面以科技压降人工成本，在试点项目中 成功实现了提质增效，我们看好公司将相关应用全面铺开的效果。 ▍以产品线优势弥补运营差距，看好公司的规模增长。在运营提升的基础之上， 我们看好公司的规模成长。（1）母公司稳定交付在托底规模的基础之上有利于 增加标杆项目，提升整体品质，我们预计母公司每年能为公司提供 100 万平的 开业面积。（2）公司以3+1 产品线优势弥补运营差距，加之其不乏标杆项目， 李宗儒 我们认为其外拓能力不弱于同行，从结果上看，2021 年前7 月，公司拓展了7 房地产和物业服务 个第三方项目，成果显著。（3）公司在去年7 月完成了首单商管的收并购，收 分析师 购浙江星汇 60%股权，整合效果良好，星汇拓展项目中不仅包含其主营业务购 S1010521070008 物街业态，更包含宝龙广场项目，已经成为公司在浙江区域的外拓中心。 ▍母公司经营稳健，相信公司独立经营地位。从板块来讲，地产行业信用恶化以 来，市场担心关联物企服从于开发企业利益而不是全体股东利益，但当前政策 开始关注房地产业的健康发展和良性循环