REITs发行如火如荼，投资价值几何.docxVIP

房地产·行业深度报告 房地产·行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告， 如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 请通过合法途径获取本公司研究报告， 如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 PAGE 10/ 17 前言 首批公募基础设施 REITs 上市后备受市场关注，近期股价呈现上行趋势，显著优于 A 股；随后第二批 2 支 REITs 亦于 12 月份上市，包括华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT，第二批发行更是备受投资者追捧，认购倍数远超第一批。在此背景 下，本篇报告试图解答三个问题：近期公募基础设施 REITs 表现较好原因是什么？第二批 REITs 发行为何受到追捧，其资产质量究竟如何？如何对公募基础设施REITs 进行合理估值？ 一、 近期公募基础设施 REITs 表现较好的原因 首批 REITs 上市后先抑后扬，环保、仓储类表现更优 首批 9 支 REITs 上市后股价表现先抑后扬，显著跑赢 A股板块。首批 9 支 REITs 自 2021 年 6 月 21 日正式上市，除首日表现不俗（总市值涨 3%），6 月至 8 月中旬股价表现不振，一度跌破发行总市值；但 8 月下旬以来整体呈现上行走势，截至 2021 年 12 月 31 日，首批9 支REITs 总市值达 369 亿元，较发行规模上涨 17%，显著跑赢A 股整体板块。 图表1 首批 REITs 上市后股价表现先抑后扬 首批REITs总市值指数变动（以发行规模为基数100） 万得全A指数(2021年6月20日为基数100) 125 120 115 110 105 100 95 2021-06-21 2021-07-21 2021-08-21 2021-09-21 2021-10-21 2021-11-21 2021-12-21 资料来源：Wind, 分具体 REITs看，环保类、仓储物流类 REITs 涨幅靠前。截至2021/12/31，从底层资产类型看，生态环保类 REITs 平均涨幅最高，为 38%，其次为仓储物流REITs，平均涨幅为 29%，随后为产业园 REITs，平均涨幅为 21%，最后为高速公路类REITs，涨幅为 8%。从具体 REITs 看，涨幅排名前三为富国首创水务 REIT、红土盐田港 REIT、中航首钢绿能 REIT，涨幅 均超过 30%。 图表2 各支 REIT 上市后表现（截至 2021/12/31） 收盘价格(元) 较发行价涨幅（右） 33%25% 33% 25% 25% 17% 20% 东吴苏园产业 博时蛇口产园 华安张江光大 中金普洛斯 红土盐田港 平安广州广河 浙商沪杭甬 富国首创水务 中航首钢绿能 16% 1% 30% 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0  46%  50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% REITREITREITREITREITREITREITREITREIT资料来源：Wind， REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 表现趋好原因：流动性趋松、市场情绪、政策支持、相关板块带动 我们认为，2021 年 8 月以来REITs 表现趋好主要因： 7 月央行降准带来流动性改善。2021 年 7 月 9 日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点(不含已执行 5%存款准备金率的金融机构)，释放长期资金约 1 万亿元；从 10 年期国债收益率表现看， 7 月降准后国债收益率整体低于上半年。12 月 6 日，央行宣布再次下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点(不含已执行 5%存款准备金率的金融机构)。流动性趋于宽松，有助于降低REITs 折现率、提高项目估值，同时降低项目融资成本。 10年期国债收益率图表3 7 月央行降准后带动 10 年期国债收益率下行 10年期国债收益率 10 10年期国债收益率 3.4% 3.3% 3.2% 3.1% 3.0% 2.9% 2.8% 2.7% 2.6% 2021/1/4 2021/3/4 2021/5/4 2021/7/4 2021/9/4 2021/11/4 2022/1/4 资料来源：Wind， 九、十月市场避险情绪提升，REITs稳定收益价值凸显。受疫情反复、海外能源危机、美国债务危机，以及国内经济下行压 力加大、部分房企信用事件爆发等影响，九月、十月市场避险情绪明显提升，万德全 A 指数、沪深两市融资余额有所下行。在此背景下，公募基础设施 REITs 投资收益稳定、且与股债类关联度较低，可分散投资组合风险、优化资产配置，因此更容易