固定收益房企融资全解析.docxVIP

固定收益专题报告 固定收益专题报告 - PAGE 10 - PAGE 10 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 2016 年 9 月份开始，地产融资渠道全面收紧。在地产销售回款滞后，融资监管趋严的背景下，今年多家房企暴露信用风险。三季度以来，在政策“维稳”基调下，融资端边际放松。本文对房企融资方式、各融资渠道现状及隐性负债识别方式进行梳理介绍，以供投资者参考。 一、房企有哪些融资方式？ 1、房企资金来源有哪些？ 国家统计局对房地产开发企业资金来源的分类包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各项应付款七类。 国内贷款指房地产开发企业向银行及非银行金融机构借入的，用于房地产开发的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收存款发放的贷款、上级拨入的国内贷款、国家专项贷款等。 利用外资指收到的境外资金（包括设备、材料、技术在内），包括对外借款、外商直接投资、外商其他投资，不包括我国自有外汇资金。 自筹资金指房地产开发企业筹集的，用于房地产开发的资金，包括自有资金、股东投入资金和借入资金，但不包括各类财政性资金、从各类金融机构借入资金和国外资金。 定金是为使甲乙双方按约定签订正式经济合同，实现房屋交易，根据有关规定由购房者或单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，在报告期由购房者或单位交付的首付款及各种手续费（包括其中的外汇）。 个人按揭贷款指按照中国人民银行规定，贷款人（商业银行）向借款人发放的采用分期偿还方式用于购买自用普通住房的贷款。 其他到位资金指在报告期收到的除以上各种资金之外，其他用于房地产开发的资金。包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。 除此之外还有各项应付款，各项应付款是指本年项目建设和购臵中应付未付的投资款，主要包括应付工程款等。 2008 年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势， 其他资金及各项应付款占比则有明显提升，可以表明近年来房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。从数据上看，房地产开发企业资金来源中，定金及预收款与自筹资金占比最高，2020 年分别为 27.62%、26.31%。 图表 1：统计局口径房地产开发企业资金来源 房企资金来源大类 房企资金来源分项 融资方式 2020年房地产开发企业本 2020年房地产开发企业 房地产开发企业本年 年资金来源金额（亿元） 本年资金来源占比 资金来源占比占比图 国内贷款 银行贷款 银行开发贷、并购贷、经营性物业贷、流动资金贷、租赁 住房贷、棚户区改造贷款 26,676 11.07% 非银贷款 城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司 、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司（中 心）等贷款 利用外资 对外借款 外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行 商业贷款、对外发行债券和股票 192 0.08% 外商直接投资 外商独资企业、中外合资经营企业等的投资 外商其他投资 补偿贸易、加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁， 外商投资收益的再投资资金 自筹资金 自有资金 企业折旧资金、未分配利润、企业盈余公积金、发行股票 筹集的资金等 63,377 26.31% 股东投入资金 从股东处融入的资金，股东资金来源非金融机构贷款、各 级财政资金及外资 借入资金 从其他单位（不包括股东）筹集的资金，非财政资金、贷 款和外资 定金及预收款 - 购房者或单位在报告期交纳的押金、首付款及各种手续费 66,547 27.62% 个人按揭贷款 - 贷款人（商业银行）向借款人发放的采用分期偿还方式用 于购买自用普通住房的贷款 29,976 12.44% 其他到位资金 - 国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的 资金 6,348 2.63% 各项应付款 工程款 应付未付给施工单位的工程投资款 47,794 19.84% 其他应付款 应付器材款、应付工资、其他应付款、应交税金等非工程 款外的应付款项 合计 240,909 来源：统计局，WIND， 2、房企融资方式有哪些？ 按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资；外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有 IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种。 对应于统计局口径，股权融资渠道计入自筹资金（于境外进行股权融资则计入利用外资）；银行贷款应计入国内贷款（于境外贷款则计入利用外资）；发债资金并没有单独披露，由于项目公司使