房产中介吃差价操作方式.docxVIP

PAGE 1 房产中介吃差价操作方式 　　房产中介“吃差价”的操作方式　　房产中介“吃差价”的现象较为普遍，且已成为房产中介的主要利润点，严峻侵害了市场交易主体利益和扰乱了二级房地产市场秩序。房产中介“吃差价”所接受的共同手法是：对登记售房者压低评估价和登记售价，对询问买房者抬高市场行情，以此制造出一个差价空间。通常依据以下几种方式进行具体操作。　　1、介入交易，直接倒手。　　当发觉登记售房人同意以一个较低价格出让时，房产中介常会指派一名内部人员与其商谈，砍价，并交付定金订下该房，并在合同中商定一个较长的履行期限。消灭有购买该房意向者，该内部人员作为卖方与其以一个更高的价格进行交易。交易成功后到房管部门签订交易登记合同时，房产中介一方面以种种名义将内部人员的名字换成真正的售房人，另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是，两笔交易合并成了一笔交易，交易中间的差价在购房人付款过程中，流入房产中介之手。对于这种交易，购房人尤其是在合同售方与产权人不全都时，通过严格核对交易对方身份关系可以准时发觉。发觉后，可以售房人非产权人且无法得到追认为由，主见合同无效。　　2、接受全权托付，抬价销售。　　有的卖房人因身在外地或工作繁忙，无暇与有购房意向者一一接洽。他们通常会在房产中介建议下，向其出具手续，托付其全权处理售房事宜。不少房产中介于是就趁机以高于托付人指示价格的价格与购房人进行交易，从中赚取差价。对于这种状况，假如房产中介以自己名义与购房人进行交易，则它与托付人之间形成的是行纪法律关系。依据《合同法》第四百一十八条规定，行纪人高于托付人指定的价格卖出的，可以依据商定增加酬劳，该利益属于托付人。假如房产中介以卖房人名义与购房人签订合同，则它与托付人间形成的是代理关系。依据民法通则和合同法的相关规定，此时房产中介所签订合同中的权利、义务均由托付人承受。房产中介作为代理人无权将买房人交付的部分房款占为己有。故托付人一旦发觉房产中介借从事行纪、代理事务之机，赚取差价，可据上述法律规定，要求房产中介返还差价。　　3、保底销售，超过分成。　　有的状况下，房产中介与登记售房人商定，当它以某个保底价格卖出该房时收取肯定比例的中介费；当它以高于保底价格卖出该房时，对超出部分价款与售房人按肯定比例分成，通常是五五分成或四六分成。这种商定原则上是可以成立的。其中要明确的是，房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的酬劳，它无权与售房人分割售房款。房产中介有义务向托付人客观地供应估价、询问服务,而售房人确定的保底销售价格通常是据房产中介供应的估价作出的。该价格与实际成交价出入较大时，房产中介收取的中介费可能过高，有失公正。为了克服商定居间酬劳可能存在的弊端，国外法律规定了商定酬劳酌减制度。当商定酬劳大大超过居间人所供应劳务的价值致显失公正常，法院可以依据托付人的申请酌情降低酬劳额.降低的幅度，使房产中介实际收取的酬劳不高于物价部门核定的最高收费标准为宜。