华发房地产投资拓展知识培训.pptx

2016华发新才 房地产投资拓展知识讲师：张丽涛 目 录1 投资拓展的意义2 公司投资拓展模式3 投资拓展部工作职能4 投资拓展部工作内容5 工作案例投资拓展的意义 一、投资拓展的意义房地产项目具有投资金额大、投资周期长、投资风险大等行业特点。项目投资拓展处于房地产开发流程的最前期环节，也是最重要的环节之一。为了实现公司的战略发展目标及保障公司可持续稳健发展，为了实现项目决策的科学 化、民主化，减少或避免投资决策的失误，针对优质土地的跟踪、研究、获取已经成为公 司常态化的工作重点之一。投资拓展部主要为针对土地储备及项目前期而设立的战略执行部门。投资拓展模式 二、投资拓展模式根据公司战略规划，以股份总部投资拓展部为主导，由公司战略部、市场部、资金部、 财务部、成本部、法务部、产品研发中心等相关部门及区域公司、城市公司给予配合、支 持和协助。部门工作职能 三、部门工作职能1、土地市场研究房地产政策跟踪及研究根据公司发展战略，进行投资 拓展布局及土地储备战略研究各区域、各城市发展动态及土地市场研究2、土地信息管理（投资机会研究）目标城市项目信息搜集、3、项目初评意向项目现场勘查初步可行性分析、 项目立项报告编制及组织评审 整理、分析（ 含一级土地开发和城市更新）项目初步调查及筛选6、项目获取4、项目谈判项目运作模式研究组织收购项目的商务 谈判及相关工 作5、项目决策项目可行性研究深化项目评审决策主导土地竞买、收购，土地出让合同或项目收7、项目后评估购合同的签订监督合同履约情况组织相关文件资料的归 档、存档部门工作职能1、公司投资拓展战略研究 公司发展战略追求卓越、转型升级、跨越发展 公司战略目标2020年销售收入超500亿元、增长速度与销售排名前20名企业保持一致，将华发股份打造成为全国一流的住宅房地产开发企业投资拓展战略研究思路：1、基于《华发集团五年发展规划》中波士顿管理咨询公司提出的评估指标体系，并结合各城市和我 司具体情况对指标体系进行修正，形成6个维度共11个指标的房地产发展潜力评估体系；2、赋予上述维度和指标不同的权重；3、对26个大中城市各项指标进行评分，计算综合得分；4、将26个大中城市按综合得分进行排名、分类，形成对拓展目标城市和土地储备战略的建议，并确定投资计划。部门工作职能1、公司投资拓展战略研究公司投资拓展战略规划2014-2018年公司投资拓展战略规划要点总体布局：优化珠三角、环渤海区域的城市布局，完善长三角区域的城市布局，至2018年，公司形 成长三角、珠三角及环渤海区域的城市圈聚集；扎根珠海，加大珠海的储备量，确保珠海龙头地 位，维持20%市场份额；盘活现有项目，重点深耕珠海、上海、广州、武 汉等核心区域城市；新项目拓展侧重选择一二线城市，对京沪广深一 线城市，尽量采用合作方式拓展拿地；二线城市 要集中拓展，围绕中心城市形成区域布局；项目拓展以城区盘为主。2015年度华发股份投资拓展计划按照既定区域发展战略，主要集中在以下 区域：华南区域：巩固珠海大本营，以广州为核 心进行深耕；华东区域：以上海为中心，武汉为副中心， 辐射华东、华中区域，搭建区域总部的投 资布局；择机寻找一线和重点二线城市的投资机会： 优先突破一线城市北京、深圳和二线重点 城市厦门、合肥、南京、杭州、成都，增 加一线和二线重点城市的储备量比例。部门工作职能 公司投资拓展布局沈阳盘锦北京天津大连包头威海郑州南京合肥苏州杭州上海武汉成都重庆厦门已进驻城市 拟进驻城市深圳广州 中山 珠海南宁香港部门工作职能区域投资拓展战略---上海公司投资拓展战略规划要点对于上海市场，主要获取外环线以内的高品质住宅地块，通过精细化产品打造，树立华发高端品牌形象。同时兼顾上海外环附近及地铁沿线的快销地块。对于华东、华中区域的新进入城市，重点关注城市核心区域的住宅地块，同时控 制投资规模，逐步扩大投资力度。部门工作职能2、土地信息管理（投资机会研究） 公司每日重点关注城市——三大城市圈及其所辐射的城市圈中的一线城市和重点二三 线城市，共24个城市，即： 华南：珠海、广州、深圳、南宁、厦门、福州、中山 华东、华中：上海、武汉、南京、合肥、苏州、郑州、杭州、威海、荣成 华北、东北：北京、天津、沈阳、大连、包头、 西南、西北：重庆、成都、西安部门工作内容 三、部门工作职能1、项目拓展方式公开市场1、政府通过招拍挂的形式出让土地，房地产开发企业通过公开竞买的形式 获得土地2、独立竞买或联合竞买（股权合作）项目收购1、土地项目直接收购2、项目公司股权收购其它方式1、土地一级开发2、城市更新改造项目，包括旧城镇、旧厂房、旧村庄部门工作内容2、部门工作标准流程公开出让项目1、土地信息收集和初步市场调研对于公司已进驻的 城市对于公司未进驻的 目标城市2、深入市场调研和项目筛选立