武汉汉阳金桥生活MALL多向定位报告.pptVIP

完谢谢观赏 第一部分：项目不同定位方向分析 25%　 25%　 50%　 -- 权重 -- 15　 14000　 15000　 18000　 -- 一层均价 -- 14　 97.4　 93.3　 106.45　 --　 总计 -- 13　 100 100 100 100 实用率 3% 12 100 110 120 100 主力单铺面积 10% 11 85 85 110 100 主力店因素 10% 10 95 90 95 100 商业规划 5% 9 90 85 90 100 商业规模 5% 8 95 95 110 100 区域发展潜力 10% 7 95 85 100 100 辐射范围 5% 6 95 95 100 100 商业氛围 12% 5 100 90 110 100 消费力 12% 4 100 95 110 100 人口 10% 3 100 95 100 100 交通状况 8% 2 110 90 110 100 地段 10% 1 十里华府 滨江怡畅园 锦绣长江 本项目 类比项 权重 序号 F E D C B A 　 第一部分：项目不同定位方向分析 权重取值说明： 社区商业项目权重的取值是由在售项目地段、人口、消费水平、商业规划、主力店因素等起决定作用的，具体各权重比例在8%-12%之间。 ——由此算出，各项目平均售价如下： ① 加权每个区域单项评分后的总分（以锦绣长江为例） =D1×A1+D2×A2+D3×A3+……+D12×A12=106.45 ② 加权平均求取平均每分的数值 =(D14÷D13×D15)+(E14÷E13×E15)+(F14÷F13×F15) =160.67 ③ 用加权平均数×本项目加权得分（100分）最终得出售价 根据不同楼盘的评分，最终进行加权平均，平均每分为160.67元/㎡，以项目得分100分记，本项目预期一层均价为16067元/㎡为参考。 根据类比项目评分测算，本项目一层的初步参考均价为16067元/㎡。为方便计算我们取整数16000元/㎡ 第一部分：项目不同定位方向分析 以鹦鹉大道中百仓储路段商铺租金类比评估 根据我司对该路段的商铺租金调研，综合计算本项目的租金，再通过一定的回报率确定项目的销售价格。 60 65 租金（元∕㎡·月） 92.75 100 分值 8 105 95% 100 约90% 使用率 10% 7 105 30，50，80平米 100 100，200，300平米 主力单铺面积 10% 6 100 1:3 100 1:3 铺位开间进深比例 20% 5 100 周边社区众多 100 周边社区众多 住宅居住人口 20% 4 80 主力店超市 100 主力店超市 餐饮休闲娱乐次主力店 主力店、次主力店 20% 3 100 临主干道 100 临主干道 地段、交通 10% 2 80 一般商业集中区域 100 社区商业中心 商圈级别 10% 1 鹦鹉大道中百仓储路段 本项目 类比项 权重 序号 第一部分：项目不同定位方向分析 通过加权得出平均分的值为：0.55，按总分100分计算，可得出项目的月租金为：65元/㎡·月 按照年回报率5.5%计算，可得出项目的售价为：14182元/㎡，为方便计算我们取整数14000元/㎡。 （说明：根据商业地产市场规律，当前武汉成熟商业区域的商铺，投资回报率在8%左右，一般社区商业商铺的回报率一般在6%左右，本项目位于汉阳正在规划改造中的区域，存在一定的市场成长空间，可以给与投资者一定的成长预期，因此以5.5%作为租金回报进行售价反推。） 第一部分：项目不同定位方向分析 （3）、项目商铺均价确定 14000—16000 14000 16000 评估价（元/平米） 价格区间 评估方式2 评估方式1 类别 根据两种不同评估方式可得出项目一层均价为14000-16000元/㎡之间 根据我们对社区商业商铺售价和租金的调研，一般二层的价值约为一层的60%，由此我们得出项目二层的平均售价为8400-9600元/㎡之间。 第一部分：项目不同定位方向分析 方案二： 方案二中没有引进主力店，因此在类比项目评分中要排除主力店因素，进行打分定价。 类比项目评分一览表： 第一部分：项目不同定位方向分析 25%　 25%　 50%　 --　 权重 -- 15　 14000　 15000　 18000　 --　 一层均价 　 14　 98.4　 94.3　 109.15　 -- 总计 -- 13　 100 100 100 100 实用率 3% 12 100 110 120 100 主力单铺面积 10% 11 85 85 110 100 主力店因素