上海弘安里企业发展有限公司80%股权以及相关债权_项目分析报告_塔米狗.pdf

上海弘安里企业发展有限公司80%股权以及相关债权 概要及推荐理由 上海虹口城市更新建设发展有限公司以公开方式，通过资格甄别、 方案评审、产权交易等程序，选择全资子公司上海弘安里企业发展有 限公司的合作单位，共同开发建设虹口区弘安里项目。该项目东至江 西北路、南至海宁路、西至河南北路、北至武进路，规划用地性质为 住宅，土地面积77647.9 平方米，其中，地上宗地面积为37334.1 平 方米；地下水平投影占地面积 40313.8 平方米。该项目的容积率是 1.1。 一、项目简介 （一）交易条件 转让价格421,785.407997 万元， （二）公司简介 1、成立时间：2021 年1 月22 日； 2、注册地址：上海市虹口区塘沽路309 号14 层C 室（集中登记 地）； 3、注册资本：1000 万元人民币； 4、公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）； 5、经营期限：2021 年1 月22 日至2041 年1 月21 日； 6、经营范围： 1 / 8 一般项目：企业管理，房地产经纪，物业管理，工程管理服务， 停车场服务，技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、 技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经 营活动） 许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部 门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许 可证件为准） 二、弘安里土地开发项目 1、项目概况 （1）四至范围：东至江西北路、南至海宁路、西至河南北路、北 至武进路。是上海市第二批历史风貌保护街坊（成片保护要求）。 （2）土地面积：77647.9 平方米。其中，地上宗地面积为37334.1 平方米；地下水平投影占地面积40313.8 平方米。 （3）规划用地性质：住宅。 （4）容积率：1.1。 （5）项目现状示意图 2 / 8 3 / 8 （6）控制规划 2、设计条件 （1）功能容量。hk193-02 地块规划为一类居住用地Rr1 （可兼 容10%以下的商业服务功能），用地面积3.73 公顷，地块容积率1.1。 （2）风貌保护。延续“总弄-支弄”的里弄风貌肌理，总弄和支 弄的数量和位置可做适当调整。总弄宽度宜为4-8 米，支弄宽度宜为 3-4 米，局部可适当放宽。建议延续武进路东段、江西北路及河南北 路中段界面的历史风貌特征。 （3）建筑“留改拆”实施。和乐里、宝兴里等区域历史建筑质 量一般，可规划保留或拆除复建，建筑特色立面不宜改变，鼓励保留 历史特色构件；鸿安里、德年新邨等其他区域历史建筑质量较差，可 4 / 8 拆除新建，控制建筑高度与密度，注重建筑材质与色彩。 （4）建筑高度。地块内部建筑限高按檐口高度控制，不超过10 米, 沿街建筑限高原则上不超过10 米。 （5）地下空间。地块地下空间层数为1-2 层，以住宅附属空间、 停车和相关配套功能为主。在保证地铁安全运行的前提下，hk193-02 与hk193-03 地块原则上可整体开发建设地下空间，hk193-02 地块地 下一层可整体连通，地下二层可分坑设置。 （6）道路交通。武进路规划道路红线16 米，江西北路规划道路 红线16 米。车行出入口设置在武进路和江西北路。 （7）公共绿地。hk193-03 地块为公共绿地，用地面积2980 平方 米。 四、股权结构 上海虹口城市更新建设发展有限公司持有上海弘安里企业发展 有限公司100%股权。 五、财务状况 5 / 8 六、重要信息披露 1、根据评估报告，截至评估基准日，弘安里地块已全额缴纳了 土地出让金，不动产权证正在办理中。 2、本项目转让方对标的公司借款本金为506,761.467 万元，至 评估基准日的借款利息为915.982996 万元