上海鹏鲲置业有限公司50%股权_项目分析报告_塔米狗.pdf

上海鹏鲲置业有限公司50%股权 项目分析报告 一、项目核心资产 土地开发项目: 标的企业在开发的地块主要是上海浦江镇123-3地块。上海浦江镇 123-3地块是上海天祥华侨城投资有限公司开发的浦江镇122-14、 122-15、123-2、123-3、123-4地块开发项目的一部分。浦江镇122-14、 122-15、123-2、123-3、123-4地块东至浦星公路，南至周浦塘，西 至浦锦路、浦驰路，北至江栀路，项目总占地面积约292983平米， 总建筑面积约724348平米，其中，地上建筑面积484600m2，地下建 筑面积239748m2，共有122-1、122-15、1232、123-3123-4五个地 块，其中，122-15、123-3 以及123-4规划为商业用地，主要布置商 业及娱乐场所:123-2地块规划为商业、住宅混合功能区;122-14规划 为住宅功能区。 根据 《深圳华侨城股份有限公司2015 年非公开发行 A 股股票申请 文件反馈意见回复》的开发进展情况，123-2、123-4、123-14地块 应该已经完工，大部分已经销售。123-3地块被上海天祥华侨城投资 有限公司注入2020年9月设立的上海鹏鲲置业有限公司。根据公告， 标的公司名下资产上海闵行区浦江123-3地块土地证正在办理中。 上海浦江镇123-3地块的规划信息如下：①规划用途：商业用地；② 用地面积37310平米；③总建筑面积136160平米，其中，地上建筑 面积84800平米；地下建筑面积51360平米；④容积率1.48；⑤建 筑密度34.58%；⑥绿地率35%；⑦机动车停车位1392个，其中，地 上停车位0个，地下停车位1392个。 二、标的企业基本情况介绍 企业名称：上海鹏鲲置业有限公司 注册地 （住所）：上海市 (上海市闵行区苏召路1628号) 法定代表人：陈运根 成立日期：2020-09-09 注册资本：36000.00万元(人民币) 实收资本：36000.00万元(人民币) 经济类型：国有控股企业 企业类型：有限责任公司 所属行业：房地产业 统一社会信用代码或组织机构代码A1GDJWMX5 经营规模：中型 经营范围：许可项目：房地产开发经营 （依法须经批准的项目，经相 关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件 或许可证件为准）。 公司股权结构： 上海天祥华侨城投资有限公司 （100%） 三、财务数据 2021-09-30财务报表 营业收入 （万元） 营业利润 （万元） 净利润 （万元） - -4.04万元 -3.03万元 资产总计 （万元） 负债总计 （万元） 所有者权益 （万元） 35945.12万元 -51.85万元 35996.97万元 四、行业分析 2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%， 高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元， 同比增长1.9%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领 域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市 的投资活跃度相对较高。 1、2020年上半年房地产开发投资额增长1.9% 从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发 投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以 来，房地产投资增速小幅回升。 2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%， 高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元， 同比增长1.9%。 房地产开发投资的具体投资领域又分为住宅、办公楼、商业营业 用房和别墅高档公寓等。2015-2019年，全国住宅投资占比逐步扩大、 办公楼和商业营业用房的投资占比逐步缩小。2019年，我国住宅投 资额达9.7万亿元，占全国房地产开发投资比重达73%。因此，住宅 地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。 2、二线城市仍是住宅投资重点 从住宅投资的区域分布来看，2019