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产权式酒店定位（操作）分析报告 一、**市酒店、宾馆现状分析 （一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%% 大酒店、11 宾馆、33 宾馆、22 大酒店、44 大酒店（在建）。 （二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。 （三）各酒店详细情况（见附表）： （四）上各酒店调查情况分析： ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。 ②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和 33 宾馆，平日的入 住率都在 65%以上，节假日则都超过了 80%，尤其是**大酒店，平日都在 80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。 ③ ****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。 (五)**市在售产权酒店分析 保利大楼：去年 7 月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好： ①与**酒店合作； ②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以 2 年多就能收回首期成本，7 年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。 ③投资总额低（ 42 ㎡仅 8 万多一套），首期仅需支付 2.5 万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。 **大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的 1/10，现已停滞。 与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足： ①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障； ②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣； ③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。 二、目标客户分析 （一）.销售目标客户： 1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。（即与****的养老铺、供学铺省心投资概念相同） 中小企业、公司 （二）.酒店客源：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人 员 三、成本分析及定价依据 1.面积计算：①大厅面积 200 平方米 ②塔楼面积 800 平方米一层，共 20000 平方米2.建议销售均价在 3100 元/㎡。 定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价 ×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照 7：3 分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论） [计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益 ×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的 8% 的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08 ×40)]。 例如：假设房间折后价为 180 元/天，住房率为 60%； 则平均每一间 40 ㎡的客房年收入为 180×0.6×365=39420 元； 按照 7：3 分摊，酒店管理公司毛收益为：39420×0.7=27594 元，可回报给业主的金额为 39420×0.3=11826 元； 按照投资总额固定回报率 8%计算，则该客房的销售总额为：11826÷0.08=147825 元单位销售价格为：147825÷40=3696 元。 根据项目周边情况和**市酒店房价现状，本分析报告分别以建筑面积 40 ㎡和 50 ㎡做两种分析。具体见下页的 酒店经营状况与定价分析推算表 收益收益分摊可销售价格建筑 收 益 收益分摊 可销售价格 建筑 面积 计算 方式 （经营状况） 房间 牌价 折扣 (折后价) 住房率 毛收益 管理公 司毛收 回报 业主 总额 单位售 基本 状态 250 0.8 (200) 40 ㎡ 中间 状态 250 0.7 (180) 保守 状态 250 0.65 (160) 益 （占 价 65% 47450 (占 70%) 33215 30%） 14235 177937.5 4448.44 50% 36500 25550 10950 136875 3421.88 60% 39420 27594 11826 147825 3696 52% 34133.33 23893.33 10240 128000 3200 60% 35040 24528 10512 131400 3285 35% 20761.2 14533 6228 77850