绵阳城市研究.pdfVIP

外来房企立足绵阳的2 种核心策略 市场格局 “外企”攻城略池，本土强势守城，不分伯仲 绵阳，别称“中国科技城”，2019 年GDP 达2856 亿元，排名四川第二，仅次于成都。绵阳近年 享受着规划利好的红利，成为四川最具发展潜力的的城市之一，深受大量房企青睐。市场上龙 头房企扎堆，本土房企强势，俨然一片“残酷厮杀”的楼市战场。其中，不乏短期辉煌过的企业， 也有投机主义者，更多的是水土不服，半路折戟的房企，如宜兴的远东控股、福建的万豪，或 是拿地后对绵阳市场不了解匆忙出手，亦或是打造产品与市场显得格格不入，艰难去化后匆忙离场 的房企。目前绵阳市场竞争已经逐渐白热化，外来房企与本土房企竞争你来我往，不分伯仲。 但绵阳与其他川内地级市不同，本土无龙头型房企，如眉山有阳光大地，乐山有邦泰置业； 但即使在碧桂园、恒大、融创、中梁等龙头房企的冲击下，本土房企并未鸟兽作散，仍在绵阳市 场企业销售榜TOP10 中占据一席之地，这一定程度上与绵阳市场的供地政策有关，而对于这样 一个特殊的市场，外来房企如何破局，本期我们将一探究竟。 表1：2020 年4 月绵阳房企销售金额TOP10 数据来源：公开数据整理，亿翰智库 本土房企核心优势 一是政府供地方式的多样性，二是本土房企的特殊性 与其他川内地级市城市一样，绵阳市场前期属于“绿林好汉”时代，有靠拉架子车，扎钢筋 出身的企业，如花园、长兴、东辰、兴发，美丰、吉盛等企业，也有背靠国营资本，一拥而入的 制造业房企，如长虹、九洲、绵投嘉来、科发集团，富临实业等。绵阳企业在2005 年大量涌入地产开发，经过20 年的发展，多数房企倒在了路上，或是因为扩张速度太快， 或是跟不上市场节奏，绵阳一度成为川内烂尾项目数量靠前的城市。另一部分房企则一路往前， 逐渐成为市场的主角，其中国企大放异彩。 表2 ：绵阳本土典型房企类型 从图中可以看出，目前本土房企活跃的主体是国企，富临则是其中的佼佼者，长虹、九洲 紧随其后。私营企业诸如长兴、三汇等房企也表现良好，长兴则主要是通过与电建的合作持续保 持自己的地位，三汇常年小步慢跑，步步为营，也成为了本土不可忽视的力量之一，但与本地 国企相比，仍有较大差距。国企之所以如此强势，主要是因为绵阳市场具有一定的特殊性。 土地供应方式的多样性：绵阳作为重要的制造业基地，本土企业拥有大量的土地储备， 但多为工业土地。随着绵阳城市建设速度加快，城区覆盖面积扩张，对于政府来说，要完成绵 阳“双300”计划——即2030 年完成“300平方公里、300 万人口”的规模规划，招拍挂市场的可 供应土地相对不足，部分工业用地使用权变更则是重要的土地供应来源之一，这无疑有利于本土 房企的发展。 本土龙头房企的特殊性：目前绵阳市场三大本土龙头房企均拥有国资及制造业背景，其中富 临地产隶属于富临实业，后者拥有富临精工、富临地产等多个板块的业务，拥有国营资产背景； 九洲地产则属于四川九洲电器有限公司，由市国有资产管理委员会直接控股。长虹置业则属于曾 经风靡全国的长虹电器及长虹电子，均有国营资本背景。国资背景的资金优势，制造业的土地储 备优势，均是本土房企“顽强抵抗”的底气，当然，除国营企业外，部分民营企业也拥有土地储备 优势，这都是外来房企进入和深耕绵阳的先天性劣势，也是绵阳市场难以下咽的原因之一。 表3 ：绵阳2019-2020 年土地使用权变更情况 外来房企投资方式 招拍挂机会存在，但与本土制造业背景房企的合作机会更值得去关注 华润、万达、置信、东原很早就进入绵阳开发，华润前期参与绵阳的城市改造进入，万达 作为招商引资进入。华润曾一度排名市场年度销售金额榜TOP3 ，但随着恒大、领地、朗基等 房企强势入局，华润已经排名十名开外，表明市场并未高度集中化，还未进入房企的机会仍然 较大。 表4 ：外来房企进驻绵阳时间及方式 数据来源：公开数据整理 外来房企集中在2017 年进入绵阳，多是通过招拍挂进入绵阳市场，从其历年招拍挂可 以看出，2015 年至今，招拍挂市场成交量大幅上升，通过招拍挂进入的机会大增。 图1：绵阳2010-201