房地产行业政策发力的市场根源.docxVIP

▍ 各地多层次放开限制政策 2016 年以来，面对持续上涨的房价，各地开始都开始房地产调控加码，包括限购限 贷升级、限售、限价等。进入 2021 年下半年，随着房地产市场恶化，需求侧强监管政策已经不适应目前的市场需求，各地开始陆续放松相关限制政策。 福州等城市放松限购、限贷 近期福州、哈尔滨、郑州等城市放松了房地产限制性政策。我们认为，省会城市放松政策的意义较大。从全国范围看，除一线城市以及房价上涨压力较大的个别二线城市外，其他城市调控都存在继续放松空间。另外，省会城市在本省范围内具有风向标意义，有助于推动省内各城市房地产政策的因城施策，也有助于提升购房者、供应商以及其他地产产业链参与方的信心。 表 1：近期一些省会城市放松房地产政策 城市 日期 政策 从福州市不动产交易中心处获悉 ，福州市限购政策有了一定程度放开，且在 3 月 18 日就接到市房管局相关通知。即日起，将针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州 福州 3 月 30 日 五城区购房，无需提供近两年内满 12 个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套 福州五城区 144 平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。此外，长 乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。 经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控 哈尔滨 3 月 23 日 工作的通知》（哈政办规[2018]12 号）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。哈政 办规[2018]12 号主要内容包括：1）有针对性地加强土地供应。2）实行区域性限售 政策。3）提高公积金贷款条件。4）严格执行差别化的住房信贷政策。5）强化房地 产市场监管。 郑州 2 月 28 日 一、支持合理住房需求：1）保障大学生在郑安居；2）为外来务工人员置业提供便利； 3）满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。4）支持居民改善性住房需求。二、改善住房市场供给：1）稳定住宅用地供应节奏。2）完善房价和地价联动机制。3）严格落实房屋预 售制度。4）加快项目开工、销售节奏。5）完善公共配套和基础设施。6）提高商品 住宅品质。三、加大信贷融资支持：1）给予企业项目贷款支持 2）降低个人住房消费负担。3）推进信贷支持协作。四、推进安置房建设和转化：1）推行货币化安置。 2）促进安置房转化。五、优化房地产市场环境：1）规范房地产市场秩序。2）加强 商品住房销售价格管理。3）提高政务服务水平便利交易。4）强化网络舆情引导管控。 界面新闻，郑州市政府网站，哈尔滨市政府网站， 基本面变差是房地产行业放松的基础 从历史上看，房地产政策存在逆周期调节作用。不论是 08 年、12 年、还是 14 年， 基本面变差的情况下，房地产政策就会有所放松。以 2014 年为例，房地产行业持续低迷，监管机构提出去库存，各地纷纷出台支持性政策。2014 年 6 月呼和浩特率先取消限购，到 2014 年底，47 个限购城市中有 42 个城市先后放松或取消限购，只有北京、上海、广州、深圳、三亚等城市没有取消限购措施。 表 2：2014 年各城市放松限购的时间时间 城市 月 呼和浩特 月 济南、长春、海口、温州、宁波、长沙、成都 时间 城市 月 福州、徐州、金华、合肥、太原、绍兴、佛山、郑州、南昌、昆明、厦门、哈尔滨、台州、银川、杭州、无锡、衢州 月 青岛、贵阳、西安、大连、兰州、西宁、沈阳、舟山、南京、武汉、珠海、石家庄、苏州 月 南宁、天津、乌鲁木齐链家研究院 图 1：房地产基本面表现与政策周期：全国及龙头公司各季度销售面积同比 国家统计局 注：淡红色周期代表房地产政策放松，淡绿色周期代表房地产政策收紧。龙头公司为万科 A、保利发展、金地集团三家企业。2022 年一季度为前两月的数据。 2022 年 3 月，销售数据明显下降。3 月前 25 日，我们跟踪的 45 个样本城市成交 15.1万套，同比下降 42.2%（2 月下降 24.7%），我们跟踪的 17 个城市二手房成交 5.1 万套，同比下降 34.5%（2 月下降 33.2%）。目前销售情况处在本轮下行周期最差的时候。 图 2：样本城市新房销售套数及同比 图 3：样本城市二手房销售套数及同比 新房交易套数 YOY 二手交易量 YOY 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0  100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 20/ 20/01 20/03 20/05 20/07 20/09 20/11 21/01 21/03 21/05 21/07 21/09 21/11 22