江苏小太湖国际新城现代简约欧式风格项目企划策略思路.pptVIP

■ 不同区域房价差别比较大,受政府规划政策的影响明显 盱眙各大区域板块，房价差别较大，开发区板块楼盘房价在市区内最低,约在2000-2500元/㎡之间，老城区板块房价较高，约在3500-3600元/㎡之间,新城区板块目前房价在2800-3000元/㎡之间，但部分楼盘成交价格已经突破3000，达到3200元/㎡ 左右，而且预计随着各项配套的完善，开发区作为政府重点规划区域，未来的房价将保持一定的增幅。 ■ 消费者对房价敏感度高. 受当地居民消费力的制约，消费者对房价的敏感度较高，总房价在30万-35万的房价是消费者比较容易接受的范围。 ■ “金三银四”观念影响深刻 “金三银四”观念在当地购房者中影响深刻，导致大量住宅顶层房源很难去化。 ■ 物业管理不完善 盱眙房地产市场上物业管理很不完善，很多楼盘仅仅是门口一个“保安”，已经成为消费者诟病的对象。 第三十页，共四十七页。 ■ 户型面积控制合理的房屋比较受欢迎 随着房价的逐步攀升，消费者对价格的敏感度逐步提高，预计未来一段时间内，80-90平方米左右的两房房源和110-115的三房，由于面积适中,总价合理,将受到大多数购房者的欢迎,去化速度比较快。 ■ 小高层、高层房屋的销售将步入佳境 目前盱眙市场上物业形态还是以多层为主，多层住宅比较受消费者欢迎,但是随着一些新观念的引入以及消费者对生活质量的追求,这种喜好正在逐步改变，小高层、高层房屋已经受到越来越多的消费者，特别是年轻的消费者的喜爱。 ■ 环境、物业等因素对消费者的购房决策将起到关键的推动作用 随着居民收入水准的上升，消费者对小区环境、物业服务等方面提出了越来越高的要求。未来房地产项目，好的产品将成为项目成功与否的关键所在。 第三十一页，共四十七页。 PART2：项目再认知 第三十二页，共四十七页。 一、项目SWOT策略分析 内部能力 外部能力 优势(Strengths) 劣势(Weaknesses) 地处城市近郊，受两城乡双重辐射 生活配套完善，周边项目无可比拟 70万方的大盘优势，更具有生活氛围 30万的生态湖景，盱眙唯一 本项目土地成本低，开发成本优势明显 所在地块发展不成熟，目前缺生活配套 湖景所占面积较大，增加了施工成本 湖景工程施工较慢，现场印象不好 前期入住整体形象不高，对后期高档有影响 机会(Opportunities) S—O 发挥优势，抢占机会 W—O 利用机会，克服劣势 乡镇小私业主较多，进城居住需求旺 工业开发板块作为城市发展后方市场，前景看好 盱眙市场高端楼盘需求旺盛，而本项目后期高层与别墅正好迎合高端市场 总体前期产品品质不高，具有发展空间 充分利用项目的超级规模以及稀缺的湖景资源，抢占多层与小高层市场，打造盱眙高档休闲、居住、集特色商业为一体的大型生活社区，赢取市场 挖掘项目自身的优势资源 利用项目产品的多样性与配套，迎合客户的高品质追求 威胁(Threats) S—T 发挥优势，转化威胁 W—T减少劣势，避免威胁 周边规划实施建设时间节点不确定性 新区品牌开发商已经开发数个楼盘，要是市场竞争激烈，在价格上威胁较大，与本项目后期去化形成竞争格局 利用稀缺的30万方湖景资源，三期超大的景观绿化以及四期别墅，风情街、星级酒店、农贸市场，以高档完善的配套最大限度的转化威胁 做好内部配套，建立完善的项目价值体系 以人无我有，人有我优的原则，在各方面与竞争对手形成有效区隔 第三十三页，共四十七页。 小太湖·国际新城 企划策略思路 第一页，共四十七页。 目 录 PART1：市场研究篇 PART2：项目再认知 PART3：策略思路篇 PART4：企划建议篇 第二页，共四十七页。 PART1：市场研究篇 第三页，共四十七页。 一、宏观投资环境分析 (一) 区位概况 1﹑ 地理位置 盱眙，全国最具潜力投资中小城市百强，长三角最具投资价值的20个县之一。它位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。 第四页，共四十七页。 (二) 区域经济概况 1﹑区域经济现状 ■人口: 盱眙目前县域总人口74.3万人，城镇人口25万人，城区建成区面积30平方公里，城区人口12.5万人。规划到2012年，城区人口达到20万，城区面积达到60平方公里，城市化水平达到46%以上。 ■ GDP: 2010年预计实现地区生产总