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调整周期判断 近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月为一轮房价周期，上涨24个月，调整12个月。故预计本轮房价调整将到2017年底-2018年上半年。 【房地产市场预判】任泽平表示本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年 周期 时期 月数 上行周期 上行月数 第一轮 2005.06-2009.02 45 2005.06-2008.07 38 第二轮 2009.03-2012.06 40 2009.03-2011.07 29 第三轮 2012.06-2015.04 34 2012.06-2014.04 22 第四轮 2015.05- 先行指标判断 量在价先，销售面积是判断房价变化的先行指标。10月调控以来，房地产销量大幅回落，预计价格调整也将随后展开。 以房价划分的房地产周期表 房价调整走向判断 当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。 10个月 2个月 20个月 3个月 15个月 2个月 已7个月 销售面积指标领先销售价格谷峰 第五十八页，共七十六页。 【房地产市场预判】房地产销售增速预期下滑，新开工面积、房地产投资增速都将降缓 房地产销售增速预期下滑 新开工面积、房地产投资增速降缓 2016年销售“大爆发”透支未来购房需求 2016年前11个月，我国商品房销售面积增速高达24.3%，全年销售面积将达15.6亿平方米，近10年来罕见。 中国适龄购房人群数量下降，房地产市场已告别“黄金增长”时代。 2016年至2017年房地产调控仍将加码 中央经济工作会议反复强调抑制房价上涨 十一期间多城市密集出台调控政策，之后各热点城市调控不断加码 2006—2016年11月全国商品房销售、新开工面积增长月度走势图 备注：以上数据来源于前瞻网、中原地产中心，锐理整理。 开发商对市场反应日益灵敏，新开工和房地产销售逐渐同步，房地产销售下滑将给新开工面积下降压力。 虽然热点城市土地供应会增加，但是信贷政策的收紧将影响房地产投资的增速。 第五十九页，共七十六页。 【房地产市场预判】政策收紧、需求减少使房价有所回调，但不会出现断崖式下降 2015—2016年11月房地产投资额走势图 房地产投资额增长回稳 土地成交面积减少价格上升 “既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落” 可以看出，虽然国家对楼市的态度是“收紧”，但节奏上应该坚持“把握好度”，对楼市的调控目的是为了“抑制房地产泡沫”，但要防止楼市“大起大落”可能对经济发展和金融系统带来的风险。 2015—2016年11月房地产土地购置面积及成交额走势图 备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。 第六十页，共七十六页。 【房地产市场预判】各线城市情况 一二线城市 三四线城市 销售面积下降，二线城市降幅更明显 2017年房地产调控政策针对热点城市将进一步收紧，一二线城市销售面积会下降 二线城市潜在购买力没有一线城市充足，2016年透支需求，2017年严格调控，销售回落更加明显 新开工面积回调 一二线城市销售面积回落 土地成交连续下降 房地产投资增速不如2016年 土地供应增加带动房地产投资 新开工面积回调给投资带来下降压力 价格面临结构性调整 调控政策抑制各类需求 供应结构转向自住型 销售面积、新开工面积、房地产投资保持平稳 2017年三四线城市去库存政策继续发力 信贷资源有望向三四线城市倾斜 新开工面积带动投资回温 价格上涨缺乏动力 2017年三四线城市库存压力仍存，无法支撑房地产价格上涨 第六十一页，共七十六页。 【房地产市场预判】未来总体看多，前途光明但道路曲折，呈波浪上升、短周期波动特点。 2007年至今全国16个被严控的城市商品房成交均价走势图 备注：以上数据均为锐理统计、计算理论值，数据最终解释权归锐理所有。 第六十二页，共七十六页。 【2016年房地产调控政策效果】房地产仍为经济增长引擎 2006年至2016年1-11月房地产开发投资额及固定资产投资额年度走势图 备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。 第二十六页，共七十六页。 【2016年房地产调控政策效果】土地财政依赖度未减少 2001年至2016年1-11月土地出让金及地方政府财政收入年度走势图 40%占比线 2016年预计占比40% 备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。 第二十七页，共七十六页。 备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。 2015-2016年11月M1和M2同比增幅月度走势图 【2016年房地产调控政策效果】货币政策刺激效果越来越弱 历史上M1的高速增长都伴随着经济上行，但是现在无论货币供应增长多快，企业投资却增长放慢，这是我国20年来的首次。