房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划.pptVIP

以下四种情况会引起前期多交税款以后年度不能退税 1、实际毛利率小于预计毛利率； 2、土增税清算无所得税收入与之匹配； 3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证） 4、2008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比 * 第六十二页，共一百一十七页。 后 续 支 出 配套设施 日常维修 保养支出 前期已发生 后期取得发票 已预提过 未预提过 直接当期扣除 视为后续支出 不得追溯 如已预提，差额 视为后续支出 预提与实际发生 二次调整 二次调整 二次调整 预提与发票 差额二次调整 地产企业后续支出的税务处理 * 第六十三页，共一百一十七页。 蓝晶房地产公司开发的A项目于2009年完工，并全部销售完毕。该公司2009年结转开发成本时，发现未取得全部建筑工程合同发票，直到2010年10月才取得全部发票。主管税务机关对该公司2009年度企业所得税进行检查时提出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税所得额。该公司财务人员认为，尽管2009年结算成本时暂缺发票，但2010年没有后续开发项目，2010年取得的发票没有收入与其配比，将相关成本计入2010年只能形成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制原则，该公司2010年取得的发票能否在2009年扣除，是否可以再行调整2009年度的应纳税所得额？ * 第六十四页，共一百一十七页。 3、物业自持中的税收 （1）开发产品转作自用 税务机关认为房地产企业开发产品转为自用，已将房屋产权办理到自己名下，应当视同销售征收营业税，是否正确？ （2）资产转移与公司分立 （3）出租房屋包税的处理 （4）先装修后出租还是先出租后装修 （5）转租的涉税 （6）分解租金、收取押金 * 第六十五页，共一百一十七页。 十.租赁合同税务风险防范与税收筹划 1、租金收入会计核算 2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理 3、转租业务——售后回租 4、租赁业务的纳税筹划方法 5、非常规租赁条款涉税风险分析 （1）递增、递减收取租金 （2）免租期租赁 （3）无租使用 （4）房产税从租与从价临界点 * 第六十六页，共一百一十七页。 企业会计准则解释第1号（财会[2007]14号）：出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配。免租期内出租人应当确认租金收入。 财政部关于印发《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）》的通知（财会[2003]10号）第17条的解答“出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入”。 * 第六十七页，共一百一十七页。 A是一家从事房地产开发的企业，该企业有一座临街的商业用房，共三层，可供出租。2009年度，该企业将这座商业用房整体出租给B企业从事餐饮和卡拉OK经营，双方约定年租金为1000万元。 方案：A企业将1000万元租金进行划分，将700万元划分为物业管理收入，300万元为房屋出租收入。由A企业的母公司C和B企业签订物业管理合同，年服务费700万元，A企业和B企业签订房屋租赁合同，年租金300万元。 B企业由于经营不善已准备停业，到年底只给了A企业150万元的租金收入，其余价款一直没有支付。C企业并未提供物业管理服务，法院判决B企业仅应支付A企业剩余的房屋租金150万元。 * 第六十八页，共一百一十七页。 A商贸公司下属的商场建于15年前，房产原值400万元，由于商场的内外装修陈旧，购物环境较差，该公司因资金紧张，无力重新装修，故准备以每年200万元的价格将商场整体租赁出去。该市B房地产有限公司决定将该商场整体租赁下来，重新装修后再面向社会招商。 方案：整体租赁商场5年半(其中半年为装修期间，免租金)，租赁价格为每年200万元，室内外装修等一次性投入和财务费用、管理费用总计约600万元，预计每年租金收入约为400万元。A商贸公司要求与商场租赁活动有关的税收项目一概由B公司承担。该方案是否可行，如何改善？ * 第六十九页，共一百一十七页。 十一.销售合同涉税条款 1、销售与装修分离如何操作 将精装修房屋销售合同分解为“毛坯房合同”和“装修合同”是否可行？ 根据国税函[1998]53号：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同