大连开发区某项目营销策划提案.pptVIP

规模 3栋公寓 群楼有近3万平米的商业 除亿锋现代城外，其它项目规模不大，公寓总规模约15万平方米，同质化竞争严重 第三十一页，共七十七页。 建筑类型 从建筑类型上看，各个项目公寓部分多数为高层塔楼，与本项目在同一个竞争层面上 公寓部分为塔楼 第三十二页，共七十七页。 户型 本项目建筑层高为3米，25层以上为2.9米，考虑到本项目采用中央空调，局部层高为2.6米，从使用角度来说，本项目在层高方面有一定的劣势。 户型层高 第三十三页，共七十七页。 户型 户型面积 君悦豪庭和亿锋现代城虽然都以普通住宅为主，但也都推出一定数量的小户型，新财富中心和自由港户型面积偏小，其他项目小户型面积相近。 3栋小户型公寓 部分小户型公寓 户型面积同质化严重 第三十四页，共七十七页。 户型 户型类型 平层依然是主流供应 有4个项目有少量跃层户型，且销售（或认购）状况良好，分析原因，首先跃层户型数量少，满足了少数客户的需求，其次跃层户型整个户型层高在4.5-4.8米之间，上层可不计面积，也满足了客户“占便宜”的心理 从房地产业发达的城市来看，平层是人们越来越认可的户型，平层舒适度要高于跃层户型。 第三十五页，共七十七页。 户型 户型设计 新财富中心 新财富中心 福佳国际公寓 福佳国际公寓 第三十六页，共七十七页。 户型 户型设计 古耕5000 君悦豪庭 第三十七页，共七十七页。 户型 户型设计 自由港 亿锋现代城 第三十八页，共七十七页。 户型 户型设计 户型方正 功能分区不明确 低窗 户型面积适中 开放厨房 局部房间异型 功能分区明确 高窗 户型面积偏大 明厨 竞争项目 本项目 劣势 优势 劣势 劣势 优势 比较 通过比较分析，本项目优势与劣势并存，如何发挥优势规避劣势是本项目在后期包装中所要解决的问题 第三十九页，共七十七页。 价格情况 旧楼改造 金马路项目 老项目 金马路项目价格高于其他地区，单价高出近1000元； 新建住宅价格高于旧楼改造价格，说明旧楼因素是影响价格的主要因素之一； 古耕5000由于开盘较早，当时处于物以稀为贵状态，所以价格较高。 建议本项目整盘均价在5000-5500元/平方米之间 第四十页，共七十七页。 销售情况 销售情况不好的两个项目，由于户型面积稍大，导致户型总价偏高是销售状况不理想的因素之一，说明客户的总价有一定的敏感度，本项目大户型在定价时应考虑这一因素。 项目户型大 第四十一页，共七十七页。 装修标准 装修价格 现市场供应项目精装修实际标准在300-500元/平方米之间,本项目可适当提高装修标准 建议本项目装修标准为700-800元/平方米,在控制成本的同时提升项目装修档次的同时,保证项目的性价比,为项目价格的提升保留一定的空间. 第四十二页，共七十七页。 硬件设施 电梯 品牌电梯 建议本项目选择品牌电梯，保证本项目的品质； 考虑到本项目高达29层、3部电梯以及1层13户的因素，竖向交通压力大，建议本项目选择高速电梯，电梯轿厢可适当放大，显示本项目高品质。 第四十三页，共七十七页。 硬件设施 智能化设施 建议本项目设置可视楼宇对讲系统，公共区域及群楼商业部分区域设置闭路监控系统，门禁系统，煤气报警系统，车库管理系统，净水系统，有线电视，卫星电视，宽带，电话； 有线电视接口可设置在客厅和主卧室，宽带接口可设置在客厅，电话接口可设置在客厅； 第四十四页，共七十七页。 配套设施 无餐饮和商务 市场供应项目虽然大部分有会所，新建项目会所规模相对小，由于位置更加靠近商业中心，配套主要依赖于外部配套。 建议本项目在原商业业态定位的基础上，考虑再引入健身中心、咖啡厅、酒吧、茶餐厅、棋牌室、大型餐饮、会议中心等 本项目会所可引入商务会所的概念，部分可采用会员制，提升会所的档次 第四十五页，共七十七页。 物业管理 建议本项目聘请知名物业公司进行管理或进行物业管理顾问，良好的物业管理可以促进项目的升值 日式管理 自行管理 外聘当地著名物业管理 由于本项目采用的是中央空调系统，使本项目物业费趋高，而临近本项目自由港物业费只有0.8元，本项目物业管理应仔细核算，确定合理的价格，避免物业费过高，过高的物业费会增加未来业主的居住成本，从而把一部分客户排斥在外 第四十六页，共七十七页。 客户情况 由于竞争项目同质化严重，目标客户存在较大的共性： 客户来源： 以开发区和保税区为主，少量市内客户以及外地客户； 开发区和保说区 市区 东北地区 客群来源及构成模型 第四十七页，共七十七页。 客户情况 主体特征： 年龄：25-35岁 学历：一般为大学 家庭结构：单身、两口之家为主 家庭月收入：5000元以上 购买目的及心理： 现在经济条件允许，可以追求更高品质的生活质量，可以为自己买一套房子，作为临时过度，同时兼顾投资，将来再换大房子； 准备结婚使用。