长春兆元地产铁北项目营销报告.ppt

区域市场分析 Part 2 项目所在区域房地产市场现状 项目所在区域在售楼盘对比分析 第三十页，共七十二页。 区域在售楼盘户型配比列表 第三十一页，共七十二页。 上述楼盘户型配比显示 区域主力户型二室二厅一卫，面积在75-108㎡之间，其中80-95㎡产品居多 区域辅助户型二室一厅一卫，面积跨度较大，在49-80㎡之间，其中60-80㎡产品居多 一室一厅一卫、三室二厅一卫及三室二厅二卫在区域楼盘中所占比例很少。其中一室一厅一卫集中在45-55㎡范围内，三室二厅一卫集中在90-120㎡范围内，三室二厅二卫在区域内供应比例较少，面积区间在130-142㎡范围内 第三十二页，共七十二页。 结论一 1 结论二 2 结论三 3 结论四 4 ...... 区域内项目主力户型基本上为80-95平方米的二室二厅，60-80平方米的二室一厅，辅助户型则为一室一厅、三室二厅； 区域内楼盘存在较多同质化特征，户型面积大都在32-140平方米之间； 区域户型供应以中小面积为主，致使项目总价较低，较大程度上迎合了区域居民以及项目周边企事业单位工薪阶层消费者的需求。 区域内楼盘剩余房源主要包括两部分，一是大面积房源（面积110㎡以上），二是阁楼（单独阁楼或带阁楼的跃层）； 在售楼盘户型分析 第三十三页，共七十二页。 区域在售楼盘销售价格列表 价格分析 第三十四页，共七十二页。 上述区域楼盘销售价格显示 区域楼盘销售价格区间在元3350-6000/㎡范围内，销售均价主要集中于4300-4900元/㎡之间，大部分项目销售均价在4500元/㎡左右； 区域楼盘销售价格最高的是证大光明城，均价在4900元/㎡左右，该项目开发规模较大，且项目地理位置、规划外立面（墙面砖）以及智能化水平等，均比同区域产品品质要高，因此价格也相对较高； 区域楼盘销售价格最低的是金质融城，销售均价在元3350/㎡左右，该项目共分两期开发，首期入市价格较低，吸引了较多的区域内中低收入者，特别是棚户区居民 第三十五页，共七十二页。 区域在售楼盘成交客群特征列表 成交客群分析 第三十六页，共七十二页。 成交客群分析 第三十七页，共七十二页。 结论一 1 结论二 2 结论三 3 ...... 客群特征：受自身经济条件的限制，房价是其选房的首要考虑因素。对居住舒适度要求不高，但周边配套要齐全。该类人群属于理性消费人群，看中物业的性价比。 客群来源：区域内企事业单位普通员工、各专业卖场或农贸市场的小规模私营者、拆迁户及周边散户以及区域外中低收入首次置业者等。 户型需求：购房家庭三口之家的比例最大，其次是二口之家和单身一族。因此，对于所购买的户型结构，两室的比例相对较大。另外，棚户区居民及区域外中低收入购房者较倾向于小面积房源，一室、两室比例需求较大。 在售楼盘成交客群分析结论 第三十八页，共七十二页。 地块分析部分 Part 3 地块基本情况 宗地SWOT分析 第三十九页，共七十二页。 地块基本情况 地块基本情况表 第四十页，共七十二页。 宗地自然情况 第四十一页，共七十二页。 地块形状：本地块分为A\B两部分，B地块相对较为规则，A地块为不规则形状，局部成锯齿形。 地势情况：地势落差较大，最大落差10米左右。 商业氛围： 长新路上部分临街门市，缺乏大型商业配套。 交通配套 宗地周边道路状况一般，公交线路很少。目前只有11路、123路、8路三条公交线路经过或者路过宗地。 宗地自然情况 第四十二页，共七十二页。 SWOT分析 第四十三页，共七十二页。 从以上分析可以看出，项目具有最大优势是区域较大的升值潜力，这也是建立在整个区域综合市场环境的基础之上的；同时存在一定的劣势，如商业环境较差、市政及生活配套设施不完善、交通设施严重缺乏、房地产市场竞争激烈等。在进行项目的前期定位和运作的过程中，只要我们能够抓住项目所在区域内的巨大发展契机，并有效利用逐渐攀升的区域关注度，克服项目未来面临的各种威胁，从而最大程度的降低本项目的开发风险。 通过对宗地所在区域房地产市场进行宏观、微观分析，结合宗地SWOT分析，我们可以看出，长春市未来1-2年内宽城区待开发地块面积较大，从整个城市规划来看，也有向宗地所在区域发展的趋势，所以可以预见宗地未来发展空间巨大，区域内物业也具有一定的升值潜力且中高端住宅市场是一个较为明显的趋势。但项目所在区域同样因为这种趋势使住宅市场未来竞争日趋激烈，所以产品定位是项目开发的核心，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质，这已经成为竞争中关键的一环。 SWOT分析总结 第四十四页，共七十二页。 项目定位部分 Part 4 市场定位建议 产品规划建议 客群定位建议 价格定位建议 形象定位 案名建议 第四十五页，共七十二页。 因素1 因素3 因素2 区域市场发展前景良好、可