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某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是：　　A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意　　B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售　　C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋　　D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行 答案：BC 第三十一页，共五十七页。 《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《民通意见》第118条亦规定：“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”A排除，BC当选。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”是所谓“买卖不破租赁”。D不选。 第三十二页，共五十七页。 （二）租赁合同内容的变更 租赁合同内容的变更一般是由出租人和承租人协商确定，也可以依据法律规定，直接请求法院、仲裁机关予以变更。 第231条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。? 第三十三页，共五十七页。 第三节 租赁合同的主体变更与终止 一、租赁合同的主体变更 （一）出租人的变更 租赁关系存续期间，出租人死亡的，由其继承人取得出租人资格 租赁合同因期限届满而终止 第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第三十四页，共五十七页。 （二）承租人的变更 1. 租赁权的法定转让 第234条：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 2. 租赁权的约定转让 需符合合同债权债务转让的一般要求。 与转租不同，租赁权转让后，原承租人即退出租赁关系。 第三十五页，共五十七页。 二、租赁合同的终止 （一）因期限届满而终止 第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 在期限届满未续签合同，又无上述情形时，租赁合同自然终止。 第三十六页，共五十七页。 （二）因当事人解除合同而终止 除《合同法》总则规定的情形外，还包括： 第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第三十七页，共五十七页。 三、租赁合同被解除 租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，出租人主张解除合同的，主要有这几种情形： (1)承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。 (2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 (3)承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 第三十八页，共五十七页。 (4)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 (5)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 (6)不定期租赁合同，当事人可以随时解除。但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。 第三十九页，共五十七页。 第四节 租赁合同中的风险负担 一、租赁物的风险负担 租赁物的风险负担，是指由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，一般由租赁物的所有权人。 租赁合同中的风险负担采用物主主义。 第四十页，共五十七页。 租赁合同 第一页，共五十七页。 第一节 租赁合同概述 一、租赁合同的概念和特征 （一）概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。 第二页，共五十七页。 （二）特征 1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 取得的仅是对租赁物的使用收益权，而非所有权，这是与买卖合同的根本区别。同时，承租人不享有对租赁物的处分权，