易门新城国际商贸城市场调研报告.ppt

项目经济指标 第六十三页，共一百二十五页。 可售面积 住宅部分：6栋32F高层电梯住宅——共81604.40平米，720户 商业部分：底层（6833。30）+二层商业（7133平米），共13966.60 平米， 销售面积合计：95571.00平米 第六十四页，共一百二十五页。 Part2 本案SWOT分 析 第六十五页，共一百二十五页。 优势（Strength） 劣势(Weakness) 1、地块方正平坦，具备打造优质房地产项目的条件 2、易门首个集中式商住项目，产品稀缺 2、项目周边交通便利，同时位于城市新区，便于项目打造 1、市场及客户对该类新生产品接受度的不确定性 2、项目本身地块较小，仅31亩，在项目打造上必须在有限地块内体现项目品质 3、项目周边廉租房项目对本案的不利影响 机遇（Opportunity） 威胁（Threats） 1、易门房地产处于转型关键阶段，本案具备良好条件以占据市场领导地位 2、整个市场内在售竞争项目较少，对本案利好 3、目前易门县内商业缺乏规模档次，住宅产品设置较为雷同、保守，利于本案品质的体现 1、易门县人口较少，且增长缓慢、需求有限； 2. 目前易门居民收入水平一般，消费能力、消费习惯有待引导 3、由于本案主要面对改善型需求客户，且易门距离昆明、玉溪较近，将面临中高端客户分流的威胁 第六十六页，共一百二十五页。 Part3 本案整体项目定 位 第六十七页，共一百二十五页。 本案核心价值梳理 ?城市新区核心地段价值 城市向东发展的黄金商业中心！ 新区标杆项目！ 本案总占地仅31亩,容积率4.5，位于朝阳路与易峨路交汇处，东部新区与县中心的黄金地段，是城市向东发展的中央商业中心。 第六十八页，共一百二十五页。 为易门打造一座具有国际风范的商业城池！ 城市精英专属生活休闲圈 ?县城首个商住综合型项目 作为县城首个商住综合型项目，本案无论在项目品质、运营等方面都处于县城领先地位，建成后必将成为当地居民休闲娱乐的首选之地。 第六十九页，共一百二十五页。 本案整体定位 项目定位 易门新区，城市向东， 地标级商住旗舰，一站式休闲娱乐中心 基于此，产品打造首先应该遵循的是：功能性与档次感。 第七十页，共一百二十五页。 项目市场形象占位：变革，开启易门商业新十年！ 区域 占位于易门整个区域 面向更广泛的消费群 属性 现代化、地标性商业中心 生活方式和产品价值的升级换代 市场形象 易门市场的开拓者建立者 易门商业的领导者制定者 第七十一页，共一百二十五页。 开启易门商业新十年 第七十二页，共一百二十五页。 Part4 项目客户定位 第七十三页，共一百二十五页。 客户定位-客群范围界定：我们客户主要集中在易门城区，其次为周边乡镇（如:十街镇、六街镇、小街乡等方向街镇）,易门县以外的客户几乎没有。 本案 第七十四页，共一百二十五页。 本案的主要客户群为易门县内中高端客户群、其次为部分乡镇客户，购房需求基本为二次或以上置业及投资性置业，刚需客户极少。 区域来源：易门下辖乡镇 职业特点：私营业主、乡镇富裕者 置业目的：改善居住为主 客户特征：关注地段，提升生活品质 核心客户：约80% 区域来源：易门县城 职业特点：私营业主、公务员、矿厂老板等 置业目的：改善型购房、投资、自营 客户特征：看好易门及项目未来发展，较强经济实力，注重项目品质、档次。 次要客户：20% 核心客户 第七十五页，共一百二十五页。 整体产品定位 根据项目整体档次，定位项目产品为 双层中高端集中式商业+地标板式电梯住宅 第七十六页，共一百二十五页。 Part5 项目价格定位 第七十七页，共一百二十五页。 参考楼盘选择 同类物业加权分析比较 均价预判 1 2 3 市场比较法预判均价 第七十八页，共一百二十五页。 经过综合比较，我方选取御景龙园、东盛花都作为比较楼盘 第七十九页，共一百二十五页。 项目及权重 御景龙园 东盛花都 本项目 综合计算栏 参考项目权重 50.00% 50.00% 100.00% 参考项目加权得分 80.7 78 85 本项目与参考项目的对比权重 0.92 0,95 1.00 参考项目实际售价(均价) 3000 3300 　 本项目相对参考项目的售价(均价) 2745 3140 　 本项目的售价(均价)2013年价格 2943 价格预测—同类物业加权分析 通过市场比较法得出,本项目静态现阶段住宅售价为2943元/㎡ 第八十页，共一百二十五页。 同时调查周边租金反推可知，区域住宅底商约为10200元/平方米。 第八十一页，共一百二十五页。 国际商贸城项目静态总产值估算表 （以上计算均按保守价格估算） 第八十二页，共一百二十五页。 本案开发规划建议 3 市场分析 1 本案