中原X年月商业地产标杆企业案例研究.ppt

附：综合体与单功能物业的比较 比较因素 综合体 单功能物业 功能 复合性、适应性 单一性 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形式 多样化 单一 投资风险 较小 较大 总投资 一般较大 相对较小 经济风险 较大 较小 客户来源 具有自我寄生功能，部分来自于内部 全部来自于外部 客户活动 体验式的 目的性的 客户综合使用成本 较小 较大 综合体（complex） 第八十九页，共一百三十五页。 Hotel 酒店 Office 办公 Shopping 商业 Apartment 居住 Complex Traffic 交通 Exhibition 展览 Entertainment 文娱 Restaurant 餐饮 综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合 都市综合体分析（complex） 第九十页，共一百三十五页。 商业 办公 酒店 公寓 相互支持关系 相互要求 标志性 定义档次 为商业和酒店带来潜在客户 大堂可以与酒店共享 承担某种社会职能 形成完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心 利用其它功能 价值最大化 补充其它功能 现金流来源 商业的档次要求 不影响办公、酒店的大堂和昭示性 公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。 公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。 综合体（complex） 各部分功能的相互关系 第九十一页，共一百三十五页。 模式1 均衡发展的模式 模式3 以酒店为核心功能的发展模式 模式4 以商业为核心功能的发展模式 Complex =hotel+office+shopping+apartment+…… Complex =office (主) +apartment(次) + …… Hotel Shopping Complex = hotel(主) +apartment(次) + …… Office Shopping Complex =shopping (主) + …… Office Hotel Shopping 综合体发展的四种模式 模式2 以写字楼为核心功能的发展模式 第九十二页，共一百三十五页。 案例（香港太古广场） 模式a：各项功能均衡发展 位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓 定位为——香港最顶级的综合体物业 第九十三页，共一百三十五页。 案例（香港太古广场） 关键驱动因素 提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节 可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 套房面积定位56平米/110平米/245平米 高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米） 太古购物广场汇集国际名流 会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场 金钟电影院引领港岛娱乐文化 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧 商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心 多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心 各功能空间相互连通/延展了共享空间 统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享 酒店——通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆 酒店式公寓——星级物管+多产品组合 第九十四页，共一百三十五页。 附件：开发社区商业专题研究 Part 6 第九十五页，共一百三十五页。 尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡 核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求 商户 住户 开发商 1、商户赚钱才能继续经营 2、社区成熟，住户才能舒心 3、住户满意，开发商才能赚钱 开发社区商业的原则 第九十六页，共一百三十五页。 业态+规划 合作 达到社区商业成功 节奏 客户需求 商家需求 开发社区商业逻辑 第九十七页，共一百三十五页。 客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能 社区商业 满足基本生活功能 提高生活质量功能 休闲游憩功能 资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析 客户提及率50% 20%客户提及率50% 客户提及率20% 第九十八页，共一百三十五页。 “满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求 客户对业态提及率 资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业社区商业要点 满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等 第九十九页，共一百三十五