房地产策划营销方案销售推广策略.ppt

3号楼样板房设置建议：建议复式可以采用古典的装修风格，匹配5楼loft的层高，凸现其品质和价位。 第一季导入期：蓄势 506复式 古典装修风格：古典风格是以欧式或中式传统为基础的构想，具有华丽、宁静优雅等特征。 第四十二页，共六十二页。 时间：2013年4-6月 目 标：通过线上立体持续和线下多渠道开拓客户，制造火爆的销售场景，给项目持续热销奠定基础。蓄客450组。 推广策略：导入期已经为项目制造了一定的影响力和客户积累量，该阶段需结合广告的投放以及派单巡展的客户资源，更有利地推进销售。 推广执行：寻找营销引爆点，通过报纸、电视、短信、DM和网络等媒介相互促动、集中去化。 销售道具：海报、手提袋、小礼品、宣传单片 第二季持续销售期（推广阶段）：起势 第四十三页，共六十二页。 现场及周边专业市场拓客建议： 为鼓励售楼处业务员走出去积极寻找客户，最大可能再次挖掘五金城和周边专业市场内的私营业主购买。3-6月期间，凡由业务员外拓并成交的,奖励业务员2000元/套（可以以购物卡或加油卡的形式发放），鼓励业务员主动拓客的积极性。 第二季持续销售期（推广阶段）：起势 重点区域拓客建议： 根据一期成交客户分析，发现普陀区、嘉定区和中山公园等区域来访的成交客户较多，建议在这些区域的主要大卖场及购物中心设点巡展，扩大客户来源。 配合线上媒体推广，扩大来客量，积极进行线下渠道拓客，建议在重点成交区域和现场经营户及周边专业市场进行客户挖掘。 第四十四页，共六十二页。 竞品市场情况 本项目周边在售酒店式公寓个案较多，我们主要选择区域内与本案争性较强的东方慧谷、峰汇家园和新城游活城进行分析。 1 新城尚上城 2 中冶祥腾菁英尚都 3 峰汇嘉苑 4 中冶祥腾城市广场 5 东方慧谷 6 尚都国际大厦 7 嘉龙大厦 8 新城金郡园 9 新城公馆 10 领创国际大厦 11 金地格林风范城 12 嘉鑫国际（本案） 13 嘉定科创大厦 14 嘉峰汇酒店公寓 15 龙湖郦城 16 嘉峰汇财富广场 17 嘉禾大厦 18 平嘉大厦 19 曹安商办楼 20 上海西郊商务区C-2区 21 新城游活城 嘉定区酒店式公寓分布图上看，在售酒店式公寓主要集中在主城区板块及南翔板块，少数在安亭及江桥板块。 明显发现，各个楼盘的位置均集中围绕着嘉定主要轨道交通11号线。 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 13 14 16 15 17 18 19 嘉定北部板块 安亭汽车城板块 主城区板块 南翔板块 江桥板块 地铁11号线 12 20 21 第十页，共六十二页。 峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。 目前剩余284套酒店式公寓，按目前销售速度，需要6个多月才能完全去化。 项目地址 天祝路555弄 所属板块 嘉定主城区板块 开盘日期 2012-2-15 层高 4.5米 装修情况 毛坯 主力户型 50-80平米 轨交情况 距离11号线嘉定新城站约1.5公里） 峰汇嘉苑 [市场表现] 竞品推售及余量情况 峰汇嘉苑最大的特色是引进了全球知名品牌凯悦旗下的Hyyat Place与Hyyat House 入驻，是嘉定新城唯一一个融合高品质装修和高端酒店的物业管理的Loft社区 第十一页，共六十二页。 竞品推售及余量情况 项目地址 宝安公路2999号 所属板块 嘉定主城区板块 开盘日期 2011-9-6 层高 4.5米 装修情况 精装修 主力户型 40-70平米 轨交情况 11号线马陆站 项目均价 12000元/平米 东方慧谷 [市场表现] 东方慧谷项目的优势在于采用差异化的产品定位，通过打造独特的江南中式风格、自然优美的绿化和水景和紧凑实用的户型来取胜 该项目之前一直销售难有起色，自8月中原进场后，成交开始放量，月均去化36套。年终略有微降，价格微升，均价突破1.2万。 目前剩余454套酒店式公寓，按目前销售速度，需要11个月才能完全去化。 第十二页，共六十二页。 项目地址 红石路333弄 所属板块 嘉定主城区板块 开盘日期 2012-10-28 层高 - 装修情况 精装 主力户型 43-58平米 轨交情况 11号线嘉定西站 新城游活城 [市场表现] 竞品推售及余量情况 新城游活城位于地铁上盖，采用TOD模式综合体，打造METRO交通体系、SHOPPING商业体系、APARTMENT高尚住宅体系、SOHO商务体系等四大生活体系 该项目10月再开盘成交40套，之后持续缩量，月均成交14套，去化不理想。均价介于1 -1.1万，冲高后跌破开盘价格。 目前剩余222套酒店式公寓，按目前销售速度，需要15.85个月才能完全去化。 第十三页，共六十二页。 竞品与本案对比分析小结 竞品多为