20110429上海新大陆广场定位报告(1).pptVIP

优势 劣势 机会 威胁 趋利避害，是本案成功的关键 项目位于上海浦东八佰伴商圈核心区域，区位价值十分明显。 项目靠近张扬路、南泉北路，道路通达情况良好。 周边为第一八佰伴、华润时代商场、浦东食品城等大型商厦，对客户有较强的吸引力，本案将增使区域商圈地为进一步增强。 项目已发展多年，出租率不高，整体形象不佳，市场口碑尚未形成。 南北两楼呈狭长型，尚未联通，使得内部不能形成良好的回形动线。 地下车库出入口位于中心广场，影响广场的规划利用 周边商场云集，商业发展较为成熟，业态种类丰富，将分流本案客源。 本案所临南泉北路沿街商业，品牌形象不佳，将影响本案发展。 项目将整体进行重新规划，对物业和品牌做出调整，我司认为应借此机会对项目进行升级，改善市场形象，提升出租水平。 建议发展成为：低密度高尚休闲购物中心 案例参考：上海新天地 商圈开发模式 商圈性质 招商业态定位 开展招商 创意家居 （8%） 百货零售 （33%） 中大型中式餐饮 30% 卖场 （3%） 娱乐 运动休闲 （16%） 西餐 10% 核心业态 大型中餐 30% 建立多层次多元化的餐饮结构 满足不同时段、不同人群、不同特色的餐饮结构 建立多层次多元化的餐饮结构 以快餐及咖啡馆为主，注重休闲舒适氛围的营造 西餐 10% 娱乐 运动休闲 （16%） 与周边业态形成差异化竞争，未来市场潜力巨大 射箭馆 儿童娱乐区 健身房 动漫模型专卖 卖场 （3%） 以化妆品专卖为主，吸引年轻客户群体 创意家居 （8%） 私家蓝调 多样屋 特力屋 ideashow 百货零售 （33%） 南京西路 南京东路 淮海中路 五角场 长宁商圈 淮海东路 黄浦区 静安区 徐家汇 名牌旗舰店的驱动效应 与世界大型连锁服饰品牌商业巨头合作、沪上现有知名大型零售品牌集中现身 LV 业态分布建议 一层平面示意 中央广场景观区 麦当劳 北楼 南楼 中端品牌主力店 （如ZARA、HM、UNIQ） 屈臣氏 高端品牌服饰主力店 珠宝首饰、化妆品 太平洋 数码广场 加建一 咖啡厅 加建二：西式半露天休闲餐饮 业态分布建议 中心广场示意 咖啡厅 咖啡厅设置于临近太平洋广场处，一半为敞开式玻璃房设计。 特色照明系统，将夜晚的新大陆广场装扮得耀眼而华丽。 超大LED显示屏，既可播放商场优惠信息，也可播放日常娱乐新闻，还能配合广场SP活动进行直播。利用LED形成集聚效应。 特色活动场地 如配合商场活动或组织社会性质的极限运动比赛、表演、街舞大赛等，以及不定期的婚纱巡展 其余区域可设置景观小品、或导向性卡通人物。增强广场的艺术性和趣味性。 地下 车库 名车 展示 中央景观绿化 太平洋 数码广场 业态分布建议 中心广场示意 地下车库入口处设置名车展，吸引眼球， 提升项目整体形象 业态分布建议 中心广场示意 充分发挥LED广场的集聚效应，结合时令活动，如直播重大体育赛事，夏日还可举办“啤酒节”活动，新年之际举办“新年倒计时”，并同时举办商场促销 户外婚纱影楼促销活动 局部设置极限运动场地，不定期组织表演赛 业态分布建议 二层平面示意 已出租 北楼 南楼 中型餐饮 太平洋 数码广场 连廊 设置优雅 西式餐厅 麦当劳 中端品牌主力店 （如ZARA、HM、UNIQ） 运动品牌 业态分布建议 三层平面示意 太平洋 数码广场 已出租 北楼 南楼 大型餐饮 流行品牌服饰主力店 特力屋 创意家居 中型餐饮 运动品牌 业态分布建议 四层平面示意 南楼 中型餐饮 特力屋 创意家居 大型餐饮 非本案 北楼 太平洋 数码广场 执行 公众认知 提升现状 吸引品牌 持续经营 渐进整改 树立项目形象，巩固项目品牌 持续有效的市场宣传推广活动 丰富而高频率的商家活动 提高服务水平 优化商场内标识 主动出击，金石为开 与优质经营管理公司共同合作 重新对所有铺位进行统一招商 以高质量租户更换现有铺位空间 新闻发布会 媒体关注 破墙开店 时间 调整策略执行过程 构建品牌核心优势 用现代艺术构建本项目形象识别系统，并贯穿各个环节 运用超市不断变换形象的手法，保持客户的新鲜感 充分利用节假日，实现节假日宣传的节点引爆 梳理项目内外广告位，提升形象，创造受益 采用智能化购物引导系统 卓越的经营 管理理念 免费出借轮椅、雨伞 每天轮番上演的正大音乐廊 婴儿换洗区 带有电子导屏装置的出租车候车点 环陆家嘴免费班车 电梯等候区服务系统 新增300个停车位，先进的停车场电子 计时收费及机械立体停车电子系统 儿童类的游艺比赛 推陈出新的经营管理 广场与商家联手打造丰富多彩的活动，营造精彩每一天 新大陆广场租金预估一览表 南楼 部位 建筑面积（㎡） 租金预估 （元/㎡/天） 预估月租金（元） 预估年租金（元） 一层商用房 3305.5 1层：3216.